[전세대란 확산] '전세금분쟁 해결 요령'

전세보증금을 되돌려받지 못해 애를 태우는 세입자가 늘고 있다. 딱하기는 집 주인도 마찬가지. 다시 들어오는 세입자도, 내린 전세금을 보충해줄 목돈도 없기 때문이다. 합의가 가장 좋다지만 말처럼 쉽지않다. 사정이 급하고 딱하지 않은 사람이 없기 때문이다. 전세금분쟁을 예방할 수 있는 장치와 분쟁시 해결방법을 알아본다. 주택임대차신용보험 =전세금의 0.5%를 보험료로 내면 보증금반환 고민을 털어버릴 수 있다. 전세금을 돌려받지 못하면 보증보험회사가 대신 지급해주기 때문이다. 집주인의 동의가 없어도 되는게 장점. 계약체결일로부터 5개월이내에 가입해야 하고 임차면적이 40평이하여야 하며 선순위 근저당권이 없어야 한다. 대한보증보험과 한국보증보험에서 취급한다. 공증 =전세금 지불방법에 대해 집주인과 세입자가 합의하고 합동법률사무소나 법무사사무소에서 공증받는 것. 확정판결과 같은 법적효력을 지닌다. 집주인이 약속한 기간내 돈을 돌려주지 않으면 세입자는 공증인에게서 집행문을 받아 경매 등 강제집행을 할 수 있다. 공증비용은 전세금이 1천5백만원일때 4만4천원, 5천만원일때 9만6천5백원정도다. 민사조정 =1개월내 절차를 마무리할 수 있다. 전세금 1억원짜리 사건에 약 10만원이 소요돼 소송의 5분의 1에 불과하다. 부동산등기부등본 전세계약서사본 주민등록등본 등을 구비해 법원에서 민사조정신청서를 작성하면 된다. 접수 1~2주후면 조정날짜가 통보된다. 조정안은 판결과 같은 효력을 가진다. 집주인이 조정안을 안지키면 세입자는 바로 경매로 들어갈 수 있다. 역월세 =세입자가 이사를 가지 않아도 된다면 역월세도 고려해 볼만하다. 집주인은 재계약한 보증금차액의 일부만 돌려주고 나머지는 이자형식으로 세입자에게 매달 월세를 지불하는 것. 5천만원짜리 전세계약을 4천만원으로 갱신하고 나머지 1천만원에 대해 법정이자를 받는 방법이다. 전세시비와 관련, 서울지법 민사합의 26부 유철균 부장판사는 "민법 312조2항의 전세금증감청구권에 따라 과다한 전세금을 낮춰달라는 소송을 낼 수 있지만 지금까지 관련판례뿐만 아니라 소송제기도 없다"며 "청구가 들어오면 사안별로 심리할 예정"이라고 밝혔다. 그러나 "소송은 경매절차를 포함해 6개월~1년이 걸리므로 한발씩 양보해 합의를 하는 것이 좋다"고 권유했다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 5월 6일자 ).