['전세금' 분쟁] 전세보험 등 간편..'해결방법 어떤것 있나'

전세보증금을 돌려받지 못하거나 시세보다 비싼 전세금을 물고 있어 속상해하는 세입자가 늘고 있다. 집주인도 속이 타기는 마찬가지다. 집값이 떨어져 죽을 맛인데 세입자는 떨어진 전세시세를 들이대며 차액을내놓으라고 다그치기 때문이다. 서로의 입장을 이해해주고 싶어도 ''내코가 석자''다보니 마음대로 되지않는다. 따라서 ''전세분쟁''은 어쩔수 없이 일어나고 분쟁건수도 갈수록 늘어나사회문제로 비화되고 있다. 분쟁 해결 또는 분쟁예방 방법을 알아본다. [[ 분쟁해결방법 ]] 전세금반환소송 =전세금을 돌려받지 못할 때 가장 먼저 떠오르는 방법이다. 계약서 주민등록등본 등기부등본 등을 준비해 법원에 소장을 내면 된다. 소송서류 접수시에는 인지대(전세보증금의 0.5%)와 송달료 4만5천2백원이 든다. 특히 소송전 집을 비웠을 경우 예전에 확정일자를 받았더라도 우선변제순위를 상실하기 때문에 소송과 동시에 법원에 가압류를 신청해두는 것이 좋다. 집주인이 전세금을 갚을 능력이 없는 경우 송사에 대비해 미리 내용증명으로 자신의 의견을 밝혀두는 것이 시간을 절약하는 길이다. 법원은 "세입자가 집을 비움과 동시에 집주인은 보증금을 반환하라"고 판결을 내리지만 집주인이 판결을 이행하지 않으면 다시 번거로운 경매절차를 밟아야 한다. 서울민사지법은 최근 임대차전담재판부를 설치해 접수후 2개월정도면 소송을 끝낼수 있다. 차임증감청구권 =임대차보호법 7조는 "경제사정의 변동"으로 전세값이 적정하지 못하게 됐을때 증감을 요구(차임등의 증감청구권)할 수 있도록 정하고 있다. 전세금을 올릴때는 대통령령에 따라 5%내에서 하지만 내릴 때의 비율은 정해져 있지 않다. 지금까지의 증감청구소송은 집주인이 전세금을 올려달라고 신청한 사례뿐이다. 이때 법원은 계약서상에 전세금 증감을 조정할수 있다고 명시한 경우에 한해 올릴 수 있다고 판결했다. 이같은 해석은 "약자인 세입자를 보호하겠다는 법원의 의지가 반영된 것"(이석연 변호사)이기 때문에 전세금을 깎아달라는 소송을 내면 어떤 결과가 나올지는 미지수다. 전세금 감액청구소송은 아직 없다. 다만 서울지법 의정부지원법원에 사무실 임대보증금을 낮춰달라는 차임증감청구소송(민법 628조)이 접수돼 있어 결과에 관심이 쏠리고 있다. 민사조정 =소송은 비용과 시간이 많이 들기 때문에 분쟁당사자간 합의를 유도하는 민사조정을 활용하는 것이 비용 시간면에서 훨씬 경제적이다. 통상 1개월내에 조정이 마무리된다. 전세금 1억원짜리 사건에 약 10만원이 들어 비용도 소송의 5분의 1에 불과하다. 부동산등기부등본 전세계약서사본 주민등록등본등을 준비해 법원에서 민사조정신청서를 작성, 접수하면 된다. 접수 1~2주일후면 세입자와 집주인에게 법정출두날짜가 통보된다. 조정안은 판결과 같은 효력을 가진다. 집주인이 조정안을 안지키면 세입자는 소송절차없이 바로 경매에 들어갈 수 있다. 또 전세계약이 끝나지 않았을 경우에도 민사조정을 신청할수 있다. 기타 =세입자가 이사하지 않으면 역월세등 다른 해결책도 고려할만하다. 역월세의 경우 집주인이 주변의 전세시세등을 감안, 당초 재계약한 보증금중 일부를 돌려주고 나머지는 이자형식으로 세입자에게 매달 월세를 지불하는 방법이다. 예컨대 5천만원 전세계약이 3천만원으로 떨어진 경우 3천만원에 갱신하고 나머지 2천만원에 대해서는 법정이자(월 1.5%선)를 받는 방법이다. 이러한 경우 집주인과 세입자가 한발짝씩 양보해 4천만원선에서 재계약하는경우가 많다. 집주인이 전세금을 내줄 수 없으면 세입자가 집을 사는 것도 한 방법이다. 집가격이 많이 떨어졌기 때문에 전세값에서 조금만 보태면 집을 살 수 있는 경우가 많다. [[ 분쟁예방방법 ]] 전세금보장 신용보험 =전세금의 0.5%를 연간보험료로 내면 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 대신 지급해주는 금융상품이다. 집주인의 동의가 없어도 가입할수 있는게 장점이다. 임차면적이 전용면적 50평(1백65평방m)이하여야 하며 선순위근저당권이 없어야 된다. 전세계약체결일로부터 5개월이내에 가입할 수 있다. 전세기간중 주인의 동의를 얻어 전세금을 빼내면 남은 기간의 보험료는 돌려준다. 전세금을 받지 못할 때 주인에게 독촉장을 내용증명으로 보낸뒤 집을 비웠다는 증명서(주소변경에 따른 주민등록 등초본)와 내용증명을 함께 보험사에 제출하면 전세금을 받을 수 있다. 전세기간중 집이 경매됐을 때도 전세금전액을 내준다. 전세계약서 등기부등본 세입자의 주민등록등본(외국인은 외국인등록증사본 또는 여권사본)을 보증보험회사에 제출하고 계약하면 된다. 대한보증보험과 한국보증보험에서 취급한다. 공증 =전세금지불방법에 대해 집주인과 세입자가 합의하고 전세금만큼 약속어음을 발행, 이를 합동법률사무소나 법무사사무소에서 공증받는 것. 공증은 확정판결과 같은 법적효력을 지닌다. 집주인이 약속한 기간내에 돈을 돌려주지 않으면 세입자는 공증인사무실에서 집행문을 받아 경매등 강제집행을 할 수있다. 집주인과 세입자가 도장과 신분증을 갖고 함께 합동법률사무소나 법무법인에 가서 약속어음을 작성하고 공증받으면 된다. 본인이 못갈 경우 대리인에게 인감증명과 위임장을 주면 된다. 공증비용은 전세금이 1천5백만원일때 4만4천원, 1천5백만원을 넘을 경우 초과금액에 0.0015를 곱해 4만4천원을 합한 금액이다. 전세금이 5천만원일때 비용은 9만6천5백원선이다. 그러나 집주인이 공증을 기피하고 확인서를 써주겠다는 경우엔 문제가 달라진다. 공증은 법적효력을 갖는데 비해 주인이 써준 확인서는 확정판결과 같은 법적효력을 확보하지 못하기 때문이다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 6월 22일자 ).