[한경 창간 34돌] 부동산 : 외국인 시각 .. 릭 윌리암스

IMF는 국경을 없앴다. 땅만은 외국에 내줄 수 없다는 우리네 사고도 급격히 변하고 있다. 게다가 기업과 지자체가 자구책으로 외국자본 유치에 필사의 노력을 기울이고 있다. 구조조정 자금과 개발자금을 조달하기 위해서다. 그러나 외자유치의 전망이 낙관적이지는 않다. 외국인의 투자를 가로막는 규제와 국제규범에 동떨어진 거래관행, 부동산의가치를 평가하는 국내인과 외국인의 시각차이 때문이다. 국내 부동산 시장의 전망과 투자를 어렵게 하는 규제장벽, 개선점 등을외국인 투자자들의 시각을 통해 알아본다. --------------------------------------------------------------------- 릭 윌리암스 외국인이 부동산 투자를 결정하는 가장 중요한 기준은 투자 수익률과 안전성이다. 부동산 투자 수익률은 투자액 대비 연간 임대소득의 비율(Yield)로 나타난다. 현재와 같은 국가 신용도, 외채 등 한국이 당면한 상황을 고려할 때 투자 수익률이 최소 10%이상은 돼야 부동산에 관심을 가질 수 있다. 그러나 현실은 그렇지 못하다. 서울시내 중심부의 최고급 오피스텔빌딩의 구입을 협의한 적이 있었다. 건물 소유주의 매도희망가는 평당 1천9백만원인데 비해 임대료는 월 9만2천원으로 이 빌딩의 수익률이 5.8%에 불과했었다. 한국의 금리가 이를 상회하고, 외평채 이자율이 7~9%대를 유지하는 상황에서부동산 수익률 5.8%는 너무 낮다. 따라서 이 임대료를 기준으로 할 때 이 빌딩가격의 평당가는 1천1백만원으로떨어져야 수익률 10%를 맞출 수 있다. 동남아 주요 국가의 오피스빌딩 투자 수익률과 비교해보면 중국 베이징이 18%, 인도 뉴델리 14%, 필리핀 마닐라 11%, 태국 방콕 8.8%, 홍콩 6.6%로 대부분 한국보다 높은 투자 수익률를 보이고 있다. 외국의 투자자들은 부동산 가격보다는 수익률에 관심을 둔다.한국의 부동산 시장이 외국자본을 유입하기 위해서는 부동산 시장구조가 바뀌어야 하며 다음과 같은 시장구조의 개혁이 시급하다. 첫째 부동산 거래가 공개적으로 투명하게 이뤄져야 한다. 한국의 부동산 거래는 대체로 비밀리에 이뤄지고 외부에 공개되는 것을 꺼리고 있다. 얼마에 거래됐는지 당사자외에는 아무도 모르는 상황이다보니 부동산에서 가장 기본적인 시장가격이 합리적으로 결정될 수가 없다. 둘째 국내 부동산제도와 관행은 국제기준(Global Standard)에 맞도록 바꿔야한다. 임대인과 임차인의 동등한 조건을 담은 표준화된 부동산 임대차 계약서,체계적인 매매절차, 과학적인 관리제도, 부동산 서비스업에 대한 규제완화등 부동산제도와 관행을 국제화하는 노력이 절실하다. 세번째는 전세제도의 문제점과 개선방안에 대한 활발한 논의가 필요하다고 본다. 최근 부동산 가치폭락으로 발생하는 전세금 분쟁은 전세제도가 얼마나 불합리하고 위험한 제도인가를 단적으로 보여주고 있다. 전세제도아래서는 투자 수익률 산정이 어렵고 전세금을 받는 부동산의 경우 투자가치가 없다. 넷째는 양도소득세 등록세 취득세 등을 낮춰 부동산의 유동성을 높여야 한다는 점이다. 마지막으로 부동산의 가치평가 기준이 비용이 아닌 수익에 맞춰져야 한다. 부동산 가격이 실제 시장에서 거래되는 시장가격에 준해서 결정돼야 한다. 정부가 발표하는 공시지가의 경우 시장가격을 그대로 반영한 것이 아니기 때문에 공시지가를 근거로 한 가치평가를 투자자들이 받아들이기 어렵다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 19일자 ).