[머니테크] '임대주택사업' .. 양도시점 잘 잡아야 고수익

임대주택사업자가 크게 늘어나고 있다. 지난 8월말 현재 전국에 등록된 주택임대사업자는 모두 4천1백45명(건설교통부통계). IMF직전인 작년 10월말의 2천7백96명보다 무려 절반가까이 늘어난 것이다. 임대주택사업자가 폭발적으로 늘어난 것은 자금동원력이 있는 사람들이 이 사업에 대거 진출했기 때문이다. 정부가 미분양 주택을 해소하고 주택경기를 살리기 위해 각종 세금혜택을 강화한 것도 한몫했다. 경매시장에서 다세대주택의 평균 낙찰가율(감정가대비)이 평균 70%에서 60%이하로 떨어진 것도 주택임대사업 참여를 쉽게 해줬다. 정부방침대로 사업요건이 현행 "5가구"에서 "2가구"로 완화할 경우 1억원 미만의 소액투자가 가능해져 사업자는 더욱 늘어날 전망이다. 임대주택사업 성패는 "세금을 얼마나 감면받느냐"와 "양도시점에서 집값을 얼마나 높여 받느냐"에 달려있다. 따라서 임대주택사업을 준비하는 예비사업자들은 무엇보다 유망 사업지역과 세금감면에 대해 충분한 지식을 가지고 있어야 한다. 사업절차 =5가구이상 임대주택을 확보하면 거주지 구청 주택과에 사업자등록을 해야하며, 임대개시 10일전까지 임대조건을 신고해야 한다. 임대조건이란 계약기간과 임대보증금, 임대료 등이다. 임대기간중 임대차 조건을 바꿀 때도 변경 10일 전에 신고해야 한다. 신고를 하지않거나 허위신고할 경우 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금을 물게 된다. 구청에 신고하는 사업자등록과는 별도로 해당 지역 관할 세무서에도 임대개시 20일전에 임대사업자 등록신청서를 제출해야 취득세와 등록세를 면제받을 수 있다. 세금감면 =주택을 취득할 때부터 5년 후 되팔 때까지 단계별로 세금혜택을 누릴 수 있다. 구입단계:취득세와 등록세를 면제받을 수 있다. 그러나 전용 18평 이하에만 적용되며 세무서에 사업자 등록을 마치면 곧바로 면제된다. 보유단계:재산세 종합토지세 부동산 임대소득세 등 세가지 세금혜택을 보게 된다. 재산세는 전용면적 18평 이하 10가구이상의 임대주택에 한해 50% 감면된다. 10가구 미만의 경우엔 재산세 감면혜택이 없어 매년 과세시가표준액의 0.3~0.7%를 재산세로 내야한다. 종합토지세는 분리과세된다. 일반납세의 경우 토지의 과세표준액을 합한 금액의 0.2~0.5%사이에서 10단계로 초과누진세율이 적용된다. 반면 임대주택은 토지별로 분리과세되며 세율도 0.3%로 정해져 있다. 이밖에 임대소득세는 전세보증금만 받고 있는 경우에 한해 전액 면제된다. 양도단계:양도소득세는 세금감면 혜택의 가장 중요한 부분이다. 이때 미분양 아파트냐, 아니면 기존 주택이냐에 따라 달라진다. 95년 1월1일 이후 취득한 미분양 아파트는 5년 임대후 양도세가 전액 면제된다. 그러나 기존주택은 5년 임대할 때 50%, 10년이상 임대할 때는 1백% i양도소득세 감면혜택이 부여된다. 유망지역 =서울에선 미분양주택이 많은 강서구 화곡동 염창동, 중랑구 신내동 묵동, 강북구 번동 수유동, 노원구 월계동 중계동 등을 고려해볼만 하다. 현재는 인기지역이 아니지만 기본적으로 임대수요가 많고 5년후엔 시세차익도 기대되는 곳이다. 수도권에선 입주가 완료된 신도시 인근 지역과 신흥 택지개발지구를 겨냥해볼만 하다. 남양주시 덕소지구는 2002년 서울 외곽순환도로가 개통되면 인기가 높아질 지역. 팔당대교 개통으로 서울 강동까지 자동차로 1시간이면 도착할 수 있다. 9천8백여가구의 아파트가 들어서는 시흥연성지구도 외곽순환도로 개통과 맞물려 관심을 끄는 지역이다. 시흥시청 등의 이전계획으로 발전 잠재력이 큰 것으로 평가되고 있다. 김포사우지구는 인천국제공항이 완공되면 발전이 기대되는 지역이다. 서울 올림픽대교와 연계성이 좋고 경인고속도로가 연장되면 인천의 수요까지 끌어들일 수 있다. 다세대주택으로 임대사업을 하려면 대학가 공단배후지 등이 좋다. 역세권또는 아파트단지 인근은 투자지역에서 배제하는 것이 바람직하다. 투자비용에 비해 전세값이 낮아 투자금 회수에 오랜 기간이 소요되어서이다. 자격과 규모 =외국인을 포함, 국내에 거주하는 사람이면 누구나 사업자가 될 수 있다. 1가구 다주택 소유자는 물론 미혼자도 가능하다. 주택규모에도 제한이 없다. 전용 25.7평이상의 국민주택규모나 초과주택도 임대주택사업으로 활용할 수 있다. 그러나 임대주택사업의 가장 큰 장점이 양도세 감면이라는 점을 감안하면 국민주택규모 이상의 주택으로 임대사업을 하는 것은 적절치 않다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 20일자 ).