[백윤재의 돈과 법률] (92) '부동산 경매'

남에게 빚을 얻는 경우, 돈을 꾸어주는 사람은 담보를 요구하며 그 담보로 보통 집이나 땅에 저당권을 설정합니다. 채무자가 나중에 돈을 갚지 않으면 채권자는 저당권에 근거해서 법원에 경매를 신청하고 경매의 결과에 따라 자기가 받아야 할 돈을 먼저 받아갑니다. 울산에 사는 박모씨가 물어 오신 사연을 살펴보겠습니다. 이웃중의 한분이 자기가 살고있는 24평형 아파트를 담보로 잡히고 신용협동조합으로부터 남편이름으로 3천5백만원을 자기 이름으로 9백만원을 대출받았습니다. 그런데 경제적 사정은 점점 나빠지고 설상가상으로 남편이 1년전 가출해서 행방불명이 되어버렸기 때문에 그분은 돈을 갚지 못했고 결국 신용협동조합이 법원에 아파트에 대한 경매를 신청했습니다. 경매결과 분양가가 약 4천여만원이었던 아파트가 2천8백만원에 신용협동조합에 낙찰되었고 그 결과 그분은 빚도 다 못갚고 집만 날린 꼴이 되어 버렸습니다. 원래 경매신청이 들어오면 법원은 경매신청된 물건의 시중가격을 산정해서 최저 경매가를 정합니다. 그래서 그 가격 이하로는 낙찰을 하지 않는데 만일 이 가격으로 경매물건이 팔리지 않으면 최저경매가를 낮춰서 다시 경매를 실시합니다. 이런 식으로 물건이 팔릴 때까지 가격을 계속 낮추게 되는데 그러다보면 물건값이 시가보다 너무 내려가서 채무자 입장에서는 손해를 보게 됩니다. 법원은 경매에서 낙찰이 되면 낮찰자로부터 낙찰금액을 받아 채권자들에게채무자를 대신해서 돈을 갚게 됩니다. 경매에 참가할 수 있는 자격에는 제한이 없기 때문에 채권자도 경매에 참가할 수 있는데 채권자가 경매에 참가하는 이유는 경매물건에 대한 가격이 너무 내려가면 자기가 받아야 할 돈을 다 받지 못하게 될 수도 있기 때문이다. 여기서 신용협동조합이 경매에 참가한 것도 바로 경매가가 너무 내려가는 것을 막기 위해섭니다. 그런데 박씨가 아는 분은 가지고 있던 아파트가 경매되어 모든 재산을 날리게 되었지만 실제로는 갚아야 할 빚중에 2천8백만원만 신용협동조합에 갚은 것이 됩니다. 그러므로 그분은 신용협동조합에 자신의 빚의 원금과 이자를 합한 금액에서 2천8백만원을 공제한 나머지 금액에 대해서는 여전히 빚을 지고 있는 것이 되고 이돈은 나중에 돈을 벌면 다시 신용협동조합에 갚아야만 합니다. 남에게 빚을 지지 않는 것이 제일 좋지만 만일 빚 때문에 집이나 땅이 경매가 되면 너무 낮은 가격으로 물건이 팔리지 않도록 적절한 시기에 경매에 참가하는 것도 채무자에게는 손해를 줄일 수 있는 현명한 방법입니다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 22일자 ).