[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (2)

[ 환금성이 핵심이다 ] 부동산은 예금 주식 채권등에 비해 환금성이 떨어진다. 그렇지만 여전히 부동산을 재테크 1순위로 꼽는 사람들이 많다. 환금성은 떨어져도 높은 수익을 올릴수 있으리란 기대 때문이다. 부동산투자수익은 크게 기대수익과 실현수익으로 나눌수 있다. 매입가격과 현재 시세와의 차이가 부동산투자를 통해 벌수 있는 기대수익이다. 그러나 기대수익이 모두 실현수익으로 나타나는 것은 아니다. 부동산을 현금화하는데 애로사항이 많아 싸게 팔수밖에 없다면 실현수익은 기대수익보다 낮아진다. 예를 들어 임야 5천평을 1억원에 샀는데 3년후 시세가 3억원을 호가하고 있다면 기대수익은 2억원이다. 그러나 경기의 영향을 받거나 쓰레기 소각장이 들어선다는 등의 이유로 "싯가"로는 도저히 매매가 되지 않아 1억5천만원만 받고 팔았다면 실현수익은 5천만원에 그친다. 그것도 그 기간의 금리나 기회비용을 반영하지 않은 수치상의 계산이다. 부동산은 환금성이 보장돼야 비로소 가치가 있는 것이다. 땅이나 건물등 보유하고 있는 자산이 부채규모보다 많지만 일시적인 운영자금을 구하지 못해 부도를 내는 기업이 많이 있다. 이때 기업주들은 억울해 하지만 이는 부동산을 실현수익보다는 기대수익이라는 잣대로만 판단한 결과로 볼수 있다. 우리나라도 경제위기를 겪으며 부동산가격의 거품이 많이 제거됐다. 또 외국인에게 문호가 대폭 개방되면서 부동산가치평가와 투자방식에도 새로운 판단기준이 세워지고 있다. 지금까지는 "남이 얼마 받았으니까 나도 이 정도는 받아야지"하는 생각에 매매시기를 놓치는 사례가 많았다. 그러나 사는 사람의 입장을 생각하지 않고 내가 팔고 싶은 가격만 고집하는 것은 자기도취에 불과하다. 실현수익을 높이기 위해서는 어떤 부동산에 투자해야 할까. 앞서 얘기한대로 환금성을 먼저 생각해야 한다. "용머리를 사든지, 그럴 형편이 안될때는 꼬리를 사지말고 뱀머리를 사라"고권하고 싶다. 비슷한 규모의 대단지 아파트라도 위치 생활편의시설 교통환경에 따라 시세가 달리 형성된다. 특히 같은 단지내 아파트라도 관리상태가 양호한가, 향은 어디인가, 전망은 어떤가에 따라 가격이 달라진다. 소위 로열층과 비로열층의 시세차이가 나는 것과 마찬가지 얘기다. 시세가 높은 아파트단지내 열악한 조건의 동호수보다는 시세가 낮은 아파트단지라도 가장 좋은 조건의 동호수를 선택해야 한다. 비록 그 가격이 조금 더 비싸다 할지라도 말이다. 다시말해 과대포장되지만 않았다면 비싼 가격의 부동산이 환금성에서 앞서며 실질수익을 충족시킬수 있다. 부동산가치를 평가할때 위치가 고정되는데 따른 지역성이 작용한다는 점을 명심해야 한다. 언제든지 현금으로 바꿀수 있어야 비로소 수익성을 따져볼 의미가 있다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 8일자 ).