[돈을 법시다] '성업공사 처분 부실채권/부동산 잡기'

성업공사는 지난 11일 여의도 63빌딩에서 국내 투자가들을 대상으로 설명회를 열었다. 성업공사는 이어 19일 대전(대덕 호텔롯데)을 비롯 23일 부산(부산 호텔롯데) 24일 광주(신양파크텔) 등 내달까지 전국 10개 주요 도시에서 투자 설명회를 열 예정이다. 투자설명회는 성업공사가 작년에 금융기관 등으로부터 사들인 부실채권과여기에 담보로 딸린 부동산을 팔아치우기 위해 물건들을 소개하고 있다. 구체적으로 말해 총 6조9천억원어치에 달하는 부동산과 부실채권이다. 부동산 매물은 일반인들이 공매에 참여해 직접 살수 있다. 채권 형태의 상품은 워낙 덩치가 커 개인은 금융기관을 통한 간접투자를고려할 만하다. 자산담보부채권(ABS)으로 가공해 판다 "KAMCO미래형채권"은 성업공사가 금융기관으로부터 사들인 부실채권을 담보로 별도의 채권을 발행해 파는 상품이다. 성업공사는 오는 5월 1일 사실상 원화표시 채권형태로 ABS를 발행할 예정이다. 1차로 3천억원어치를 선보일 계획이다. 이 채권에는 기관투자자뿐 아니라 개인들도 투자할 수 있다. 성업공사는 먼저 투신사나 증권사 등을 대상으로 채권발행 주간사를 선정하고 이들 금융기관 창구를 통해 일반에 판매하기로 했다. 이 ABS는 회사채보다 높은 수익률에 3~10년 만기의 다양한 형태로 나오게 된다. 은행과 정부가 출자한 성업공사라는 준정부기관이 발행한다는 점에서 공채수준의 안전도가 보장되는 것이라고 성업공사는 설명하고 있다. 이 채권은 증권시장에 상장돼 거래될 것으로 보인다. 그러나 아직 세부적인 발행조건은 확정되지 않아 좀더 지켜볼 필요가 있다. 일반적으로 회사채가 발행 회사의 자산이나 신용도를 근거로 한다면 이 채권은 부동산 실물을 바탕으로 한 유가증권이란 점에서 발행 구조를 어렵지 않게 유추해볼 수 있다. 1천억원어치의 부실채권을 갖고 ABS를 발행하는 경우를 보자. 이 부실채권에 딸린 담보의 값어치가 시장가격으로 3백60억원이라면 3백60억원미만의 채권이 발행된다. 성업공사가 망하더라도 이 부동산을 팔아 원금과 이자를 돌려줄 수 있도록 하기 위해서다. 증시에 상장되기때문에 현금이 필요할 때라면 언제라도 사고 팔 수 있다. 수익률도 높은 편이다. 부실채권이라는 "위험"에 대한 댓가를 지불한다고 보면 된다. 미국에선 자산담보부 채권이 통상 기준금리보다 0.5~2.0%포인트가량 높다. 법정관리 및 화의기업 채권만 묶어서 판다 "KAMCO 99-1"은 성업공사가 은행 등 금융기관으로부터 사들인 대출채권을 비슷한 성격의 채권끼리 묶어 파는 것. 진로 기아 대농 상아제약 등 법정관리나 화의기업 1백개에 대한 부실채권을적절히 섞어 놓은 것이다. 성업공사는 1조2천억원어치를 2천억원씩 6개묶음으로 나눠 판다는계획이다. 법정관리 화의기업이 회생하면 투자자들은 싸게 산 대출채권을 비싸게 다른 투자자에게 팔 수 있고 이자를 더 받을 수도 있다. 그러나 2천억원씩 투자할 개인은 거의 없기때문에 기관투자자나 관심을 가질만한다. 공매물건이 쏟아진다 일반 투자자들이 가장 쉽게 참여할 수 있는 투자상품이 "KAMCO부동산". 부실채권에 담보로 딸린 건물 아파트 공장 토지 등을 파는 것이다. B라는 사람이 A은행에 아파트를 담보로 맡기고 1억원을 빌렸는데 돈을 갚지 못해 부실채권과 그 담보가 성업공사로 넘어간 경우를 떠올리면 된다. 1차로 나온 물량만도 2만8천건이나 된다. 금액으로는 5조4천억원어치에 달한다. 성업공사는 올해 총8조1천억원어치의 부동산을 팔 계획이므로 이 물건들 말고도 물건이 더 있다는 얘기가 된다. 성업공사는 수시로 이 부동산들을 내놓고 공개 입찰에 부쳐 일반 투자자에게 판다. 이달 25일과 3월중순께 각각 3천억원과 2천5백억원어치의 부동산을 팔 계획이다. 3번이상 공매를 부쳐도 팔리지 않은 부동산은 수의계약으로도 판다. 공매부동산은 사는 사람이 대금을 절반만 내도 소유권이전등기가 되고 사전에 사용할 수도 있다. 대금도 5년간 나눠 낼 수 있다. 특히 성업공사가 파는 부동산 중에서 성업공사가 부실채권의 원래 채무자로부터 소유권을 이전받은 부동산(유입자산)의 경우는 취득세와 등록세가 면제된다. 부동산물건 정보는 (02)3420-5555나 PC통신(GO SUNGUP)을 통해 얻을 수 있다. 또 조만간 인터넷(www.kamco.or.kr)을 통해서도 정보를 제공할 계획이다. 초보자라면 전문가의 도움을 받아야 한다 공매되는 부동산의 경우 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 현장을 확인하고 주변의 시세도 살펴봐야 한다. 감정가격이 아닌 실제 거래가격을 확인할 필요가 있다. ABS는 생소한 상품이란 점에서 세심한 주의를 기울여야 할 것같다. 당분간 상품거래 추이를 지켜보는 것도 방법이다. ----------------------------------------------------------------------- [ 재테크 궁금증 풀어 드립니다 ] 보내실 곳 :우편번호 100-791 서울시 중구 중림동 441 한국경제신문사 편집국 경제부 머니테크팀 팩스 (02)360-4351 전자우편 songja@ked.co.kr ( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 18일자 ).