[백윤재의 돈과 법률] (152) '상가의 임대차와 권리금'

요즘은 새롭게 창업을 하는 분들도 많고 특히 직장에서의 실업 바람 때문에 조그마하지만 스스로 가게를 운영하려고 하는 분들이 많이 있습니다. 가계를 운영하려면 일단 상가를 임대해야 하는데 점포를 빌리는 것은 그리 쉬운 일이 아닙니다. 또 특별히 주의해야 할 점이 많이 있습니다. 상가의 경우에는 주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받을 수가 없고 그래서 나중에 임대차계약이 끝났을 때, 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 생깁니다. 그래서 상가를 임대할 때에는 상가소유주가 빚이 많은지, 재산은 충분하게 있는지를 알아보고 가급적 전세권 설정등기를 하는 것이 좋고 만일 상가가 여기 저기에 담보로 제공되 있으면 가급적 피하는 것이 좋습니다. 그외에도 상가의 경우에는 우리가 흔히 얘기하는 권리금이라는 것이 있는데,이것 때문에 문제가 많이 생깁니다. 그래서 이 권리금에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 서울 성북구에 사는 서씨는 아는 사람의 소개로 조그만 의류소매상을 시작했습니다. 서씨는 그 의류가게를 빌리기 위해서 그 자리에서 원래 상점을 운영하던 사람과 건물주를 만나서 계약을 체결했는데, 보증금은 8,000만원, 권리금은 5,000만원으로 정했습니다. 그런데 잔금을 치루는 날, 지금까지 상점을 운영했던 사람이 갑자기 권리금 액수가 잘못되었다고 하면서 권리금을 더 줘야만 가게를 비워주겠다는 것이었습니다. 계약서에는 전세보증금만 기재되어 있고 권리금에 대해서는 아무런 내용도 표시되어 있지 않은데, 서씨는 가게 자리가 좋기 때문에 이 가게를 꼭 빌리고싶습니다. 어떻게 해야 이 문제를 해결할 수 있을까요? 소위 권리금이라는 것은 영업용건물에 있어서 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건 등이 좋아서 재산적 가치가 있는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄입니다. 그런데 권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 건물 소유자와는 아무런 관계가 없습니다. 서씨의 경우,다행스럽게도 가게를 빌릴 때 상가주인과 계약을 했고, 상가의주인에게 이미 계약금과 중도금을 주었기 때문에 상가주인에게 빨리 잔금을 받고 가게를 이용할 수 있게 해달라는 내용증명우편을 보내는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 상가의 주인은 권리금과 관계가 없기 때문에 서씨의 요구에 응해야 하고 응하지 않으면 상가주인이 계약을 위반하는 것이 됩니다. 만일 건물주인이 계속해서 잔금을 받지 않으면 건물주인이 임대차계약을 위반하는 것이므로 서씨는 임대차계약을 해지하고 건물주인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이 경우 계약금의 배액을 손해배상으로 지급해 달라고 하면 되겠습니다. 또 먼저 가게를 운영했던 사람이 가게를 비워주지 않을 경우에는 계약 당시에 권리금을 얼마로 정했는지에 관한 증거를 가지고 현재의 가게 주인에게 가게를 넘겨달라는 재판을 한다면 가게를 넘겨 받을 수 있겠습니다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 24일자 ).