[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (4)

[ 미분양아파트 노려볼만 ] 자금이 충분해 원하는 지역, 원하는 아파트를 골라 살수 있다면 좋겠지만 그렇지 못한 것이 내집을 마련하고자 하는 사람들의 일반적인 처지다. 이럴때 자금이 마련되기까지 기다리는 것도 좋지만 "막히면 돌아가라"했듯이 한발짝 물러서 미분양아파트를 노려보는 것도 좋다. 부동산투자의 매력은 다른 사람들이 미처 신경쓰지 못하는 곳에서 의외의 성과를 거둘수 있다는 점이다. 미분양아파트하면 흔히들 "뭔가 나쁜 구석이 있어서 미분양됐겠지"라는 선입견을 갖는 경우가 많다. 그러나 결코 미분양이 될수 없는 좋은 조건의 아파트들이 의외로 많은 것이 현실이다. 건설회사는 아파트를 분양할때 주변상황을 면밀히 살펴본후 분양시기를 결정한다. 그런데 국내외경기 흐름이 급속도로 나빠졌다거나 홍보시기및 방법을 잘못 선택하는등의 일시적인 이유로 관심을 끌지 못하는 경우가 있다. 이런류의 미분양아파트는 입주시기가 임박하거나 입주를 하고 나면 대부분 제 시세를 찾아가게 된다. 미분양아파트라도 다음과 같은 점을 살펴서 구입하면 성공적인 투자가 될 수있다. 첫째 교통의 편리성이다. 대중교통을 말할때는 버스보다 지하철을 기준으로 삼는 것이 좋으며 대체적으로 도보 10분거리 이내여야 한다. 서울시내는 대부분 지하철을 기준으로 교통이 재편되고 있으며 시간이 흐를수록 버스는 보조수단으로 운용될 전망이기 때문이다. 소요시간은 아파트단지 정문에서 지하철역까지의 거리가 아니라 사려고 하는아파트동 현관에서부터의 거리로 판단해야 한다. 산동네에 재개발이 이뤄진 경우 대형단지후면에 있는 아파트는 현관에서 정문까지 가는데만 10분이상 걸리는 곳도 있으므로 직접 도보로 걸어보고 판단하는 것이 좋다. 둘째 생활편의시설의 활성화여부이다. 보통 5백가구 이상의 단지는 주민생활에 필요한 여러 편의시설이 들어선다. 그러나 배후인구수준에 따라 입점하지 않는 점포들도 많이 생기게 된다. 따라서 가까운 거리에 학교 병원 시장등 편의시설이 잘 갖춰졌는지를 살펴야 한다. 셋째 가격비교이다. 분양가와 주변의 기존아파트 시세를 단순비교하지 말고 입주시까지의 금융비용을 반영해 비교해야 한다. 또 비교대상인 아파트보다 가구수 규모 시공사의 인지도 내부평면설계등이 더 좋으면 가산점을 주고 그렇지 않을 경우 감산하는 방식이 효과적인 비교방법이다. 평면구조는 선호도에 상당한 영향을 미친다. 넷째 환금성이다. 같은 아파트단지에서는 동향보다 남향이 선호되고 환금성도 높다. 그러나 산이나 강 근처에 있는 아파트는 향보다는 전망이 중요시된다. 또 남향 1층보다는 동향의 중간층이 환금성이 더 높다는 사실도 염두에 두자. 다섯째 주변지역의 개발계획을 살펴야 한다. 개발계획은 조금만 관심을 가지면 파악하기 어렵지 않다. 개발계획에 따라 들어서는 시설물이 그 지역에 어떤 영향을 미치게 될 지를 판단해야 한다. 이를테면 공해배출시설이나 도축장과 같은 혐오시설이 들어서면 아파트를 비롯한 지역부동산 가격은 하락세를 면치 못하게 된다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 8일자 ).