[먼데이 머니] 부동산 백과 : 주택임대사업 '최적환경' 성숙

부동산시장에 월세바람이 불면서 임대주택사업이 유망투자대상으로 다시주목받고 있다. 매월 일정한 고정수입 외에도 세제혜택과 아파트값 상승에 따른 시세차익을기대할 수 있어서다. 특히 임대이자가 한자릿수로 떨어진 시중금리에 비해 2배 이상이 연16~18%에 달해 금리차액이 짭짤하다. 사업대상도 기존 급매물부터 분양권 미분양아파트에 이르기까지 다양하다. 최적의 투자환경이 조성된만큼 여유자금이 있는 투자자들은 임대주택 사업을벌여볼만하다. 투자대상 =가장 중요한 것은 입지여건.투자수익을 좌우한다고 봐도 무방하다. 지하철과 가까운 역세권아파트가 좋다. 유동인구가 많아 매물소화가 잘되고 매매가 대비 전세금비중이 높기 때문이다. 이들 아파트는 전세금액이 매매가의 65%를 웃돌고 저리융자가 끼어 있는게 많아 실제 투자비용도 적은 편이다. 중대형보다 소형아파트를 고르는 것도 필수. 지난 1년동안 주택값이 하락할때도 소형아파트는 상대적으로 낙폭이 적고 임대하기가 수월했다. 환금성과 투자안정성에서 대형아파트보다 낫다. 특히 신규주택의 경우 세제혜택이 많은 만큼 경험이 많지 않은 투자자들은 고려할만하다. 2~3년전 분양가로 매입이 가능한데다 본격적인 입주가 시작되면 아파트값 상승탄력성이 높기 때문이다. 분양권은 입주를 6개월~1년정도 앞둔 대단지아파트를 주목할 필요가 있다. 이 기간중에는 팔려고 내놓은 물량이 많은 편이고 가격도 낮아 매입하기에 적당하다. 서울의 경우 도봉구 쌍문 창동, 관악구 신림동, 구로구 구로동, 노원구 상계월계 하계동, 송파구 가락 문정동과 수도권은 분당 일산신도시, 안양시 부림 평촌동이 대표적인 곳이다. 등록절차.혜택 =5가구이상 임대주택을 매입해 거주지 구청 주택과에 사업자등록을 하면 되고 임대개시 10일전까지 임대료 등 임대조건을 신고해야한다. 임대기간중 임대차 조건을 바꿀때도 변경 10일전에 자진신고해야 한다. 신고를 하지 않거나 허위신고하면 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금을 내야 한다. 일정규모 이하의 신규및 미분양아파트를 임대사업용으로 구입할땐 취득 보유양도시에 세금을 적게 내거나 면제받을 수 있다. 전용18평이하 아파트는 살때 취득 등록세를 내지 않아도 되고 5년간 임대후 팔때도 양도소득세가 전액 면제된다. 보유할땐 재산세를 50% 감면받고 종합토지세는 분리과세(세율 0.3%) 혜택을 볼 수 있다. 임대소득세를 낼때도 전세보증금에 대해선 비과세된다. 특히 새 아파트를 매입할때 정부지원자금이 현행 6천만원에서 2억원으로 대폭 확대된다. 중형임대주택(전용 18~25.7평)에 대한 건설지원자금 한도가 가구당 분양가의50%내에서 1백%로 확대된다. 투자포인트 =임대사업자는 임대주택을 취득한 날(잔금지급일)로부터 2개월안에 소유권이전 등기를 해야 취득 등록세를 감면받는다. 또 주택임대를 시작한 달로부터 3개월내에 주택임대신고서를 임대주택이 소재한 관할세무서에 제출해야 한다. 운용요령은 전세보다는 월세가 유리하다. 시중금리가 당분간 하향안정세를 지속할 전망인 반면 월세금리는 이보다 높게 형성될 것이기 때문이다. 따라서 전세금중 일정금액을 월세로 돌리면 수익률을 높이면서 계약만료시 목돈을 상환해야하는 부담도 덜 수 있다. ----------------------------------------------------------------------- [ 임대주택사업절차 ] 1. 임대용주택 매입(5가구 이상) 2. 임대사업자 등록 - 거주지구청 주택과 .주민등록등본 또는 초본(법인은 법인 등기부등본) .주택의 매매계약서(분양계약서) 또는 등기부등본 - 물건지 또는 거주지관할 세무서 .주민등록등본 .임대사업자등록증 3. 임차인 선정 계약 4. 임대조건 신고(구청.세무서) : 표준임대차계약서 사용 ( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 8일자 ).