[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (5)

[ 개발사업 ''유행보다 개성'' ] 부동산시장이 활성화되면서 부동산개발사업을 검토하는 건설회사와 일반인들이 늘고 있다. 부동산개발은 구획변경이나 도로개설등 외적요인의 변화로 나대지 자체의 부가가치를 높여 수익을 창출하는 경우도 있다. 그러나 대부분은 건물을 지어 필요한 공간을 분양하고 대가로 돈을 받는 것이다. 그렇게 하면 나대지일 때보다 금전적 수입이 늘어나기 때문이다. 부동산을 개발할 때는 보다 많은 수요자들이 공감할수 있는 개발아이템을 선정하고 분양시기를 조절하는등 효율적인 방법을 연구해야 한다. 그러나 수요자들의 공감을 사는 일은 쉽지않다. 처음 선보일때 호감을 얻지 못하면 실제 알찬 내용이 있어도 제대로 알리지도 못한 채 관심에서 멀어지는 것이 일반적인 현상이다. 때문에 부동산에도 시대적 흐름에 따른 유행상품이 생겨난다. 유행상품을 쫓아가는 일은 어느 경우에라도 수요자 접근이 가장 쉽게 이루어질 수 있는 방법이지만 같은 종류의 상품이라도 각기 개성을 살리지 못하고 무작정 모방만 하면 결코 좋은 결과를 얻을 수 없다. 효율적인 부동산개발을 위해서는 해당 지역의 현황, 거주자나 유동인구를 감안한 수요성향을 반영하여 현행 건축법으로 가능한 범위내에서 개발방향을 설정하게 된다. 그러나 부동산개발에 있어 중요한 문제는 건축은 지금 하지만 사용은 나중에 하게 된다는 점이다. 미래에도 유효한 가치를 보장받을 수 있는 시설이 돼야 한다는 얘기다. 현행 법규에 집착한 나머지 나무는 보고 숲은 보지 못하는 잘못을 범해선 안된다. 이를위해 지역의 상권변화, 도시계획에 의한 변화가능성, 집단민원에 의한 정책변경등을 충분히 예측,그에따른 개발방향 및 수준 그리고 개발시기를 결정해야 한다. 특히 개발수준의 결정은 수요자유치를 손쉽게 하기위한 필수적인 항목이며 수요자 유치실패는 개발사업의 실패를 초래하기 때문에 신중히 결정해야 한다. 부동산에 있어서 차별화란 사람으로 치면 개성이다. 지역별 물건별 차별화가 잘돼야 좋은 결과를 얻을 수 있으므로 개발수준을 결정할 때에 가장 고려해야할 요소다. 그러나 차별화 한답시고 자기의 개성이나 여건을 무시해서는 긍정적인 결과를 얻기가 매우 어렵다. 한 예로 강북지역에서 평당 3백50만원에 거래되는 오피스텔옆에 동일한 오피스텔을 개발하면서 차별화한다고 승하강식 침대를 설치하고 원목마루를 까는등 고급스럽게 장식하여 평당 5백만원에 분양을 시도한 경우가 있었는데 결과는 그리 좋지 않았다. 여건을 고려하지 않은 차별화는 50대 아저씨가 힙합바지를 입은 것과 마찬가지인 셈이다. 이처럼 부동산을 개발할 때는 해당 부동산의 위치와 그 지역의 수요자성향,수요자의 소득수준과 생활수준,시대적인 흐름등을 신중히 검토하여 그 부동산만의 개성을 최대한 살린다는 생각으로 개발과정에 접근해야 성공할 수 있다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 15일자 ).