[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (6)

[ (6) 점포주택 구입요령 ] 시중금리가 안정되면서 여유자금을 부동산에 투자해 매월 고정적인 임대수입을 얻으려는 사람들이 늘고 있다. 고정수입을 얻기 위해서는 상가 오피스텔 혹은 소형평수의 아파트를 매입해 월세를 놓는 것이 좋다. 아예 살고 있는 아파트나 주택을 처분해 자기가 주거할 공간과 함께 월세수입을 얻을수 있는 점포주택을 매입하는 사람들도 생기고 있다. 점포주택을 구입할때는 장사가 잘돼 월세가 많이 나오는 점포가 딸린 주택을선택하는 게 좋다. 그러나 지금 월세수입이 많다고해서 무조건 매입해서는 안된다. 지역환경이나 상권이 변하면 점포의 운명은 금세 달라진다. 한예로 점포주택 인근에 지하철역이 생기면 투자성과 수익성면에 긍정적일 것이라고 생각하지만 지하철 출입구의 위치에 따라 현재의 유동인구 동선이 변해 오히려 장사가 안되는 경우도 많다. 이러한 여러가지 변수때문에 현재 입점해 있는 점포의 월세가 참고는 될지언정 절대적인 평가기준이 될수는 없다. 점포주택을 고를 때는 다음과 같은 요령으로 판단해야 한다. 첫째 상권이 더 팽창할 공간적 여유가 있는지를 살펴봐야 한다. 상권이 지금보다 2배 이상 팽창할 공간적인 여유가 있을땐 투자에 신중을 기해야 한다. 상권이 팽창할 여지가 너무 많으면 경쟁업종의 출현등으로 긍정적인 면보다 부정적 영향이 크다. 소매업은 지역을 연고로 걸어서 10분 정도 거리의 인구를 대상으로 하기 때문이다. 둘째 주변의 인구유발시설에 의한 유동인구의 동선파악이다. 학교 금융기관 스포츠센터 쇼핑센터 할인점등 주요 편의시설의 위치에 따라 유동인구의 이동경로가 결정되기 때문이다. 같은 지역에 있더라도 배후의 주거인구가 출퇴근시 주로 이용하는 이동통로가 정해져 있다. 상권팽창이 어느 방향으로 이뤄지느냐에 따라 주이동통로가 변하기도 한다. 이러한 변수에 대해 충분히 예상할수 있어야 한다. 셋째 주요 소비자층과 인구밀집도를 판단해야 한다. 소비성향과 소득수준,인구밀집도는 매출과 수입에 직결돼 임대가에 직접적인영향을 미친다. 고정인구가 많을땐 미용실 약국 미니슈퍼 음식점등 근린생활업종이 잘 된다. 그러나 유동인구가 중심이라면 커피숍 호프 주점등 서비스위락업종이 성업한다. 넷째 점포를 중심으로 반경 5백m이내, 1km 이내, 1km 이상의 3개권역으로 나눠 소비자가 점포까지 오는데 방해받는 요인이 얼마나 되는지 파악해야 한다. 경쟁점포가 생길 여지가 많으면 서비스를 강화해도 매출에는 별 변화가 없는 것이 소매상권의 특징이다. 점포주택투자가 유망한 입지로는 2기 지하철의 신흥역세권 신개발상권 3기 지하철역세권의 이면도로변 등이 적합하다. 지자체에서 의욕적으로 추진중인 상세계획구역과 연관된 지역도 유망후보지다. 지하철 5호선이나 7호선 개통으로 상권확충이 예상되는 충정로 왕십리 군자 상봉지역을 예로 들수 있다. 재개발사업등으로 인구가 크게 늘고 있는 수유와 수색역세권, 대규모 아파트단지가 들어서거나 신도시의 관문지역이어서 대형상권으로 발전할 가능성이 큰 연신내 한남 석계 성북역세권등도 유망지로 꼽을수 있다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 22일자 ).