[먼데이 머니] 부동산 백과 : 풀리는 건축규제..투자 이렇게

"건축법을 알면 돈이 보인다" 까다롭기로 소문난 건축규제가 오는 9일부터 대폭 풀린다. 개정된 건축법에는 획기적인 내용이 많이 포함돼 있다. 건물용도를 자유롭게 바꿀 수 있고 일조기준도 크게 완화된다. 땅 크기에 관계없이 건물을 지을 수 있게 돼 자투리땅에도 집을 지을 수 있다. 한마디로 건물을 새로 짓거나 용도를 바꾸기가 훨씬 쉬워진다. 정부가 경기부양을 위해 상당부분의 건축규제를 푼다고 보면 된다. 때문에 건축법을 잘만 활용하면 돈 벌 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 건축법을 재테크의 발판으로 살리려면 발상의 전환이 필요하다. 지금 갖고 있는 부동산을 과감히 다른 용도로 바꿀 수 있는 용기도 있어야 한다. 지금까지 자투리땅은 18평(상업지역의 경우 45평) 이상일 때만 건축이 허용됐다. 그러나 지난 2월8일부터 땅크기에 관계없이 건축을 할 수 있게 됐다. 다시말해 자투리땅 개발이 전면 허용된 것이다. 그동안 건축법에 묶여 방치됐던 주거지역안의 자투리땅을 싸게 구입,원룸주택을 지으면 투자수익률을 높일 수 있다는게 전문가들의 설명이다. 자투리땅은 경매로 구입하는게 싸다. 그동안 자투리땅은 경매시장에서 천덕꾸러기 신세였기 때문에 가격도 많이 떨어져 있다. 건물을 지을 목적으로 자투리땅을 고를 때는 현장방문을 통해 꼭 짚고가야 할 점이 있다. 우선 대지폭이 적어도 6m는 넘어야 한다. 땅모양이 좁고 길면 건물을 지을 때 화장실 계단 등을 배치하기 까다롭고 건축 인.허가를 받기도 어렵다. 미관지구에 있는 자투리땅도 피하는게 좋다. 건축비를 평당 2백만원으로 잡으면 괜찮은 수준의 원룸주택을 지을 수 있다. 예컨대 전용면적 3평에 방 12개짜리 원룸주택을 지을 때 드는 건축비는 7천2백만원이다. 자투리땅 구입비용 및 세금 공과금도 감안해야 한다. 3평짜리 원룸주택의 보증금은 2백50만원, 월 임대료는 17만원선이다. 방 10개를 임대한다면 보증금은 2천5백만원, 월세수입은 연 2천40만원(17만원x12x10)이란 계산이 나온다. 다만 건축경기가 크게 위축돼 있기 때문에 새 건물을 짓는데 부담이 될 수도 있다.----------------------------------------------------------------------- [ 건축법 주요 개정 내용 ] 건물 용도군 - 현행 : 32군 세부용도 기재 * 예:교육의료시설(병원) - 개정안 : 21군으로 축소 세부용도 기재 폐지 * 예:교육의료시설 용도변경 - 현행 : 허가제 대상:11개군 용도변경시 건축물대장의 세부용도 변경 신청 - 개정안 : 신고제 대상:5개군으로 축소 군 안에서는 신청없이 자유로이 변경 대형건축물(21층이상, 연면적 10만평방m이상)의 허가 - 현행 : 시.도지사의 허가전 승인 필요 - 개정안 : 허가전 승인제 없애고 시.도지사가 직접 허가 도시설계수립지역의 허가 - 현행 : 일반지역과 같은 절차 - 개정안 : 건축사의 확인만으로 허가 미관지구내 건축 심의 - 현행 : 건축위원회 심의 의무화 - 개정안 : 폐지 일조권 기준 - 현행 : 북쪽의 아웃대지경계선으로부터 건물높이의 1/2을 띄어 건축 - 개정안 : 남쪽 대지 경계선으로 변경 자투리땅 개발 - 현행 : 일정규모 이상의 대지에만 건축 허용 - 개정안 : 자투리땅에도 허용 [ 건물용도를 어떻게 바꿀 수 있나 ] 다중이용 시설군 : .집회시설(종교.판매.관람집회.전시.터미널 등) .숙박시설 산업시설군 : .공장 .창고 .위험물저장 .자동차시설 교육 및 의료시설군 : .의료(병원.장례식장) .교육복지시설(유치원.양로원.경로당.청소년수련. 교육연구시설) 주거 및 업무시설군 : .단독주택.기숙사 .공동주택 .업무시설 기타 시설군 : .근린생활시설 .준근린생활시설 .위락시설 .묘지관련시설 .동식물관련시설 .분뇨.쓰레기 처리시설 .공공시설(발전소.군사시설.교정시설) .방송통신.운동시설 .관광휴게시설 * 시설군내 건축물 용도 자유롭게 변경 가능 * 시설군도 입지여건 등을 감안, 무리가 없을 경우 오른쪽방향으로 용도변경 은 신고없이 가능, 왼쪽방향으로 용도변경은 해당 지자체에 사전신고 필요 ( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 3일자 ).