[먼데이 머니] 나도 부동산전문가 : '공매 이렇게'..곽용진

곽용진 부동산은 고가의 거래이다. 한번의 실수는 금전상 큰 손해를 입을 수도 있다. 이를 사전에 방지하기 위해 다음 만은 반드시 알고 공매에 응해야 한다. 첫째 공매는 상대방이 있는 가격을 경쟁하는 매매방식이다. 공매는 중개업자(복덕방)가 부동산을 거래 쌍방의 의사를 확인하고 부동산에관련된 부족된 지식을 보충해 주면서 매매하는 방법과는 매우 다르다. 공매란 불특정 다수인을 상대로 한다. 원매자가 공매조건에 대하여 모두 알고 있다는 것을 전제로 매매하는 것이다. 또 상대방이 있으므로 적정한 응찰가격을 공매 전에 결정해야 한다. 둘째 제도자체를 이해하고 있어야 한다. 성업공사 공매는 4종류가 있다. 각 공매마다 장.단점이 있다. 결론적으로 실수요자 입장에서 권리관계가 안전한 주택 상가 공장 등 건물을원한다면 성업공사 소유인 유입자산이 가장 유리하다. 비교적 적은 돈으로 전답 임야 등에 투자하고 싶을 땐 압류재산에서 선택해야 한다. 공매방법을 알아야 성공할 수 있다. 셋째 공매의 부대조건을 꼼꼼히 읽어야 한다. 공매는 계약이다. 공매공고는 매도자인 성업공사가 개별 물건에 대해 조건을 제시하고 이를 승낙하는 사람에게 팔겠다는 의사표시이다. 보통 물건에 대한 종류 수량 위치 금액 등은 앞 부분에 표기한다. 각 물건별 부수 조건들은 뒷면에 표시한다. 부동산 매수는 결정할 때 앞 부분의 조건, 특히 가격이 물론 가장 중요한 요인이다. 그러나 부수조건 중에도 치명적인 내용이 있을 수 있다. 예컨대 별도로 부담해야 하는 전세금이 있는지, 또는 폐기물 처리 등 적지않은 추가비용이 들어갈 수 있는 경우 등 그 예가 많다. 넷째 반드시 현장확인을 해야 한다. 모든 계약이 그렇듯이 모든 것은 결국 자신이 책임을 져야 한다. 공매공고상 각종 조건들을 잘 점검해야 한다. 부동산의 실제 이용상황을 확인할 필요가 있다. 공부와 실제가 다른 경우가 왕왕 있기 때문이다. 실거래가격을 조사해 응찰가격을 결정해야 한다. 이때 도시계획확인원, 건축물관리대장을 열람하여 행정상 규제내용, 공부 (등기부)와 차이, 수량의 차이점도 점검한다. 가능하다면 도시계획의 저촉여부, 개발제한구역 여부의 확인과 타 용도로의 전환가능성 등 투자가치를 관계공무원에게 문의해볼 필요도 있다. 부동산 매수는 결코 손과 머리(계약)에 의해서 완성되는 것이 아닌 발(현장조사)에 의해 완성된다. 결코 앉아서 쉽게 좋은 물건을 구입할 수는 없다. 공매란 상대방이 있는 경쟁매매라는 점을 고려해야 한다. 다섯째 공매는 경매보다 유리하다. 공매의 최대 장점은 안전성에 있다. 단 성업공사의 압류재산 공매는 법원경매와 같이 명도책임과 권리분석을 매수자가 해야 하므로 주의해야 한다. 물론 그 이외 분할납부, 사전 점유사용 등 매수자를 유치하기 위하여 좋은 조건을 제시하고 있다. 그러나 경매는 법의 집행이므로 법에 정해진 방법으로만 매각이 가능하다. 경매는 타인(채무자) 소유의 부동산을 국가가 강제로 매각하는 절차이다. 국가라도 법이 정한 이외의 매도조건을 마음대로 정할 수는 없다. 결코 공매가 경매나 일반 매매보다 불리하다면 성업공사의 공매제도가 이제까지 존재할 수는 없었을 것이다. 여섯째 사소한 실수를 하지 말라.공매에는 경쟁자가 있다. 많은 비용과 노력, 시간을 소비해 조사 하였음에도 공매시간에 늦는다든지,숫자 표기를 잘못했다든지 등의 실수는 금물이다. 따라서 몇번이고 입찰서를 확인하고 모르는 것은 물어서라도 완전히 알고 응찰해야 한다. 낙찰자로 호칭될 때까지는 세심한 주의가 요구된다. 일곱째 남과 반대의 생각을 가져라. 사람 생각은 비슷하다. 나에게 좋은 물건은 남에게도 좋게 생각돼 경쟁이 치열해진다. 남과 다른 판단 기준을 세워야 성공할 수 있다. 예컨대 임야를 부동산으로만 보지 말고 수목의 집단으로 나무 자체를 거래 대상으로 생각한다든지, 석산으로 돌 자체를 거래대상으로 생각하는 등이다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 24일자 ).