[먼데이 머니] 투자 가이드 : (주간 전망대) '부동산'

재건축 아파트가 투자대상으로 주목받고 있다. 경기가 나아질 것이라는 기대감으로 그동안 지지부진하던 재건축 사업이 봇물을 이루고 있다. 특히 수요자의 관심이 높은 서울 강남요지에 있는 저밀도 노후아파트들도 줄줄이 재건축 일정이 잡혀 있다. 잠실(2만1천2백50가구) 반포(9천1백43가구) 청담.도곡(8천9백50가구) 화곡(5천1백98가구) 암사.명일(4천4백가구)지구 등 서울시가 계획하고 있는 5개 저밀도아파트 재건축 사업일정은 초미의 관심거리. 5개지구 20개 아파트단지 가운데 시공업체가 선정된 곳은 모두 13군데다. 서울시는 당초 6월말까지 5개 저밀도아파트에 대한 층고 용적률 등 사업추진윤곽을 제시할 계획이었다. 그러나 사업관련 당사자들간 이해관계가 얽혀 서울시의 사업추진 일정발표가늦어지고 있다. 재건축대상 아파트에 투자할때는 지분규모 사업추진단계 등을 면밀히 분석해야 한다. 재건축아파트에 투자할 땐 재건축추진위원회 구성을 전후한 시점에 매입했다가 사업승인 신청때 파는게 유리하다. 재건축사업은 단계별로 지분시세가 크게 변한다. 사고 파는 시기의 선택이 투자성패와 직결된다. 재건축아파트는 대개 추진위원회가 구성되는 시점을 전후해 오르기 시작한다. 또 시공사를 선정하거나 조합설립인가를 받을 때 오름폭이 커진다. 그러나 사업승인이 임박해진 단계에서는 시세가 거의 정점에 달하기 때문에 이때 파는게 좋다. 투자 타이밍외에도 재건축대상 주택을 매입할 때 고려해야 할 체크포인트가있다. 첫째 같은 평형의 주택이라면 건물면적보다 대지지분이 넓은 것을 골라야 한다. 재산감정가가 높게 나와 추가부담액이 적어지기 때문이다. 둘째 지분율이 높아야 한다. 재건축사업은 지분율에 따라 수익성이 달라진다. 예를들어 대지지분 20평짜리 아파트 소유자가 지분율 1백10%로 재건축된 32평의 아파트를 배정받는다고 가정할때 지분율에 해당하는 22평까지는 돈을 부담하지 않는다. 나머지 10평분에 대해서는 분양대금에 해당하는 금액을 추가부담해야 한다. 이때문에 지분율이 높을수록 투자수익률이 높아진다. 셋째 대지면적에 비해 조합원 수가 적은게 유리하다. 조합원 몫을 제외하고 일반분양을 했을때 발생하는 개발이익이 커져 조합원의 추가부담액이 적어지기 때문이다. 수요자들의 눈길을 끌고 있는 재건축대상 아파트로는 한강외인아파트 역삼동 개나리아파트 여의도 미주아파트 방배동 소라아파트 및 5개저밀도 아파트 등이 꼽힌다. 재건축아파트에 투자할때는 반드시 수익성 분석을 하고 넘어가야 한다. 인기있는 재건축 아파트는 값이 오를대로 올랐다. 잠실주공1,2단지 아파트 매매가는 10평형대임에도 불구하고 평당 1천만원을 웃돈다. 초기비용에다 금융비용까지 감안하면 큰 시세차익을 기대하기 어렵다는 분석이다. 재건축대상 아파트의 지분을 매입할때는 조합원자격이 주어지는지를 꼭 따져봐야 한다. 조합원지분은 등기부등본에 기재돼 있는 면적기준으로 결정된다는 점도 명심해야 한다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 28일자 ).