[부동산II면톱] 건물용도변경 '이익 노려라' .. 건축법 개정

상가를 임대용 주택으로 바꾸거나 주택을 식당이나 카페등 근린시설로 용도변경하는 사례가 늘어나고 있다. 부동산투자패턴이 단순히 시세차익을 노리는데서 벗어나 개발을 통해 부가가치를 높이는 쪽으로 변화하고 있는데 따른 현상이다. "부동산을 사두면 오르는 시대는 끝났다"는 인식이 자리잡고 있는데다 지난달 건축법 개정으로 건물용도 변경이 쉬워져 이같은 사례는 더 많아질 것으로 전망된다. 리모델링업체인 끌과정 이경화 실장은 "다양한 아이디어와 적극적인 개발로 틈새수요를 찾아내야 재테크에 성공할 수 있다"고 말했다. 사례 =서울 성내동 K씨는 1백평규모의 2층 상가주택을 급매로 2억7천만원에 구입한뒤 유치원으로 개조했다. 낡은 타일건물의 외장을 드라이비트로 단장하고 내부도 내력벽을 제외한 나머지 벽을 철거했다. 유치원으로 바꾸는데 든 비용은 8천만원. 총 3억5천만원이 투자된 셈이다. 개조가 끝나자마자 5억원에 팔라는 사람이 나타날 정도로 결과가 좋았다. 반포동 A씨도 49평형 아파트를 팔고 장안동의 4층짜리 상가를 5억원에 낙찰받아 다가구주택으로 개조, 1백% 임대하는데 성공했다. 목욕탕 건물을 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 독채의 주택으로 꾸민 것. 투자비용은 공사비 1억6천만원을 포함해 총 6억6천만원이다. 여기에서 임대보증금 3억7천만원에 월 4백만원씩의 임대료가 나오고 있다. 적은 돈으로 효과보기 =단순히 용도만 바꾸는데 그치지 말고 용도에 맞게 적절히 리모델링을 하면 투자수익이 극대화된다. 다가구를 다세대로 바꾼뒤 외벽을 페인트로 도색하거나 드라이비트로 시공하는 것만으로도 집값이 뛰는 경우가 많다. 3층 다가구주택 외벽을 드라이비트로 시공할때 드는 비용은 1천만원정도다. 페인트 도색은 4백만~5백만원이 소요된다. 단색을 피하고 수요자들의 구미에 맞는 색상을 선택하는게 요령이다. 주택을 근린시설로 개조할땐 주택의 기본구조는 살려두고 경량재(패널)를 사용해 증축하는게 좋다. 경량재 증축은 평당 1백만원정도 소요된다. 리모델링비용도 평당 1백만원선이다. 사무실을 다가구로 바꿀땐 주거공간을 최대한 확보해야 한다. 따라서 난방, 수도등의 설비배관을 건물외부에 만들면 층마다 한평 이상씩 공간을 넓힐 수 있다. 리모델링 비용은 설비를 포함해 평당 1백50만원정도. 주의점 =오래된 건물을 싼값에 확보해야 수익을 높일 수 있다. 주택을 상가로 바꿀 경우 대로변에서 가까운 집을 골라야 한다. 자체 주차장이 없을땐 주변에 공용주차장이라도 있어야 한다. 주택을 고칠땐 돈이 들더라도 싱크대와 욕실 부분은 반드시 바꾸는게 좋다. 지은지 5년넘은 다가구주택은 추가로 주차장을 확보하지 않아도 다세대주택으로 용도변경 할수 있다. 그러나 연면적인 3백3평(1천평방m)이상인 경우는 주차장을 추가확보해야 한다는 점에 유의해야 한다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 2일자 ).