[한경 머니] 저밀도지구 개발계획 발표 : '투자 가이드'

요즘 부동산 투자자들의 화두는 서울의 저밀도 아파트다. 5개 지구에 대한 개발계획이 발표된 후 투자수익성에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 호.악재가 뒤섞여 있고 변수가 많아 명쾌한 결론을 내리긴 힘들다. 그러나 대략적인 윤곽은 그릴 수 있다. 서울시의 개발안 골격과 단지별 사업추진 현황, 아파트시세를 꼼꼼히 살펴보면 투자 밑그림을 만들 수 있다. 분명한 것은 아파트별로 수익성이 천차만별이란 점이다. 43개단지 5만가구의 아파트중 옥석을 가려내야 한다. 전문가들은 대지 지분이 넓고 사업추진이 원활한 지구를 선정한 후 투자대상단지와 아파트를 고르는 방식이 바람직하다고 추천한다. 투자 호.악재 이번 개발안중 주목할만한 점은 기준용적률 2백70%적용(인센티브 적용시 2백85%) 전체 물량의 30% 소형아파트 건설 기존 주민 소유토지의 20~25% 공공용지 기부 조항이다. 모두 투자매력을 반감시키는 대목들이다. 추가 건축비 부담이 커져 겉으로는 남고 뒤로 밑지는 결과가 나올 수도 있다. 조합과 시공사들은 이대로라면 사업추진이 불투명하기 때문에 채산성이 없다고 강력히 반발하고 있다. 한달동안의 공람이 끝난 후 최종안이 나오겠지만 큰 틀은 변하지 않을 거라는 게 대체적인 시각이다. 개발 기대감이 이미 반영된 아파트값도 투자에 걸림돌이다. 올들어 잠실지구 등 일부 아파트 가격은 평당 1천만원을 웃돌아 IMF체제 이전수준을 회복한 상태다. 이중에는 가격거품이 낀 아파트가 상당수 포함돼 있다. 게다가 재건축사업이 본격화되더라도 지구별 용적률이 다르고 이주시기도 2~3년 가량 차이가 날 것이란 전망도 투자자들이 유념해야 할 부분이다. 하지만 장점도 있다. 위치가 좋은 곳에 새로 지어지는 대단지라는 점에서 "입지 프리미엄"이 붙을 가능성이 높다. 실제로 서울 일급 주거지역에 새로 건립된 아파트들의 시세는 기존 아파트보다 비싸게 형성되는 게 요즘 추세다. 동부이촌동 32평형의 경우 입지여건과 노후정도에 따라 시세가 최고 4억원에서부터 2억원까지 다양하다. 입주가 완료될 4~5년후 이들 저밀도 아파트는 현재 주변아파트보다 한 단계 높은 시세를 유지할 가능성이 높다. 투자포인트 5개 저밀도지구 아파트는 43개단지에 1천1백80개동으로 구성돼 있다. 단지별 재건축 일정이 다르고 용적률 소형평형 비율 공공용지 확보면적도 차이가 날 전망이다. 특히 이주시기는 지분을 매입하는 사람이 부담해야 할 금융비용과 직접 관계가 있어 투자대상을 신중히 골라야 한다. 시공회사가 선정돼 있는 단지, 주민의 재건축 동의율이 높은 곳을 선택하는 게 유리하다. 대지지분을 파악하는 것도 필수사항이다. 일반적으로 기존아파트 용적률이 낮은 곳이 대지지분이 넓다. 같은 평형이라도 지분이 넓은 곳에 투자해야 한다. 대지지분은 등기부등본에서 확인할 수 있다. 현지 부동산중개업소에서 말하는 무상평수를 액면 그대로 믿지 말고 참고만 하는 게 바람직하다. 이들이 말하는 무상평수는 아직 확정되지 않은 상태이기 때문에 나중에 조정될 가능성이 높다. 서울시 기본개발계획에 따라 지구별로 가구수와 용적률을 정하는 과정에서 다소 낮게 정해질 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. 큰 평수의 수익률이 반드시 높은 것이 아니라는 점도 염두에 둬야 한다. 큰 평형을 구입하면 나중에 대형평형을 배정받지만 대지지분으로 계산하기 때문에 수익률에 편차가 생길 수 있다. 대지지분이 넓고 사업추진이 원활한 곳을 선택하는게 유리하다는 뜻이다. 마지막으로 같은 값이면 로열층이나 방향이 좋은 아파트 보다는 가격이 낮은아파트를 고르는 게 좋다. 대부분 조합규약은 층과 방향에 대한 구분이 없다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 9일자 ).