[한경 머니] 부동산 : (김영수의 부동산교실) 상가투자요령

그동안 꺼려왔던 상가투자에 관심을 두는 사람이 많아지고 있다. 상가경기는 대체로 아파트값 상승 이후에 살아난다. 아파트값이 어느 정도 오르자 상가에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다고 볼 수 있다. 요즘 상권을 보면 점점 광역화되고 있다. 동대문 상권의 대형 쇼핑몰이 젊은 사람들에게 인기를 거듭 끌자 일부 지역에서 점포 재단장으로 분양 수요자를 유치하는 현상도 눈에 띄게 증가했다. 유명 백화점의 지역점들이 곳곳에서 생겨나고 있다. 외국 대형 할인점 등도 가세했다. 이제 중소형 상가의 입지는 점점 좁아지고 있다. 상가는 정확한 시세를 기준하기가 어렵고 경기에 따라 부침이 심해 수익성 예측이 어렵다. 그러나 투자 위험성이 높아 섣불리 투자를 결정하기 어렵지만 잘 고르면 시세차익도 얻고 매달 임대료도 챙길 수 있는 수익성 높은 부동산임에는 틀림없다. 아직 상가 경기는 전반적으로 침체 상태다. 하지만 그만큼 매입가 또한 낮으므로 투자가치가 높은 상가를 고르기 좋은 때다. 투자가치가 높은 상가를 고를 때는 다음과 같은 점을 명심해야 한다. 첫째 고객 접근성이 높아야 한다. 목이 좋다는 말로 표현되는 고객 접근성은 상가투자의 첫째 조건이다. 자동차 숫자가 증가하면서 점점 더 수송 분담률이 높아지고 있다. 그런 면에서 지하철 역세권 상가는 일반 상가보다 절대적으로 유리하다. 승.하차 인원이 많은 역세권은 역사를 한번만 찾아봐도 알 수 있다. 경우에 따라 출퇴근 교통수단이 달라 승.하차 인원에 차이가 많이 날 경우는하차 인원이 많은 역세권이 유리하다. 같은 지역에서도 고객 동선에 따라 명암이 엇갈리므로 퇴근길 동선에 입지한상가의 경쟁력이 높은 편이다. 같은 역세권이라면 배후 주거단지 중에서도 도보거리에 인구밀집도가 높은 쪽의 입지가 좋다. 도로 폭의 대소를 떠나 고객이 귀가할 때 주로 다니는 도로를 파악해야 한다. 둘째 고객 유인력이 있어야 한다. 상권내 소비자 성향에 어울리는 전문업종이 몰려 있으면 경쟁력이 높다. 하지만 1천평 이하의 시설은 전문적인 시설수준에 불리하므로 피하는 것이 좋다. 또 도심에서 전문상권내에 위치하더라도 도매를 주로 하는 상가는 유의해야 한다. 특수한 소비층이 찾는 곳이므로 입점자가 소매상인을 유인할 만한 제품의 생산능력을 보유하고 있지 않으면 피해야 한다. 동대문상권을 예로 들면 규모가 비슷한 두 건물이 나란히 위치한 곳은 입점자의 성향에 따라 영업성과에 크게 차이가 난다. 셋째 업종 지정은 경쟁력 확보에 유리하다. 순환버스를 동원해 손님을 유인하는 대형 상가보다는 아파트 단지내 상가에 위치해야 영업이 잘 되는 업종이 있다. 약국 제과점 등의 근린생활 품목이 여기에 해당되는 편이다. 미용실 세탁소 학원 등은 업종 지정의 효과가 약하지만 걸어서 닿을 수 있는거리에 1천가구 이상의 아파트가 밀집해 있다면 안정성을 기대할 수 있다. 넷째 미래 발전도를 파악하라. 성숙기에 접어든 상권의 상가는 매매가격이 높이 형성돼 있거나 분양가격을 많이 받고자 하는 것이 보통이다. 이보다는 신흥역세권을 노려볼 만하다. 철도 운영기관이 역세권의 발전을 예측하고 추정한 내용도 살펴 참조하는 요령이 필요하다. 대형 인구 유발시설이 들어선다거나 고밀도 주거지 개발 등이 예정된 곳도 유리하다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 4일자 ).