[사회II면톱] 상업지 용적률 1천%제한..도심재개발 계획내용

4일 서울시가 발표한 "도심재개발 기본계획안"은 고밀개발을 억제하고 "정비"와 "보전"을 함께 추구하는데 초점이 맞춰져 있다. 그동안의 도심재개발은 대개 전면 철거방식으로 진행돼왔기 때문에 상업업무시설의 팽창을 초래한다는 지적을 받아온 것이 사실이다. 시는 이에 따라 앞으로는 "가이드 라인"을 제시, 역사문화자원을 보존하고도심부 특유의 매력도 살리는 방향으로 선회하겠다는 것이다. 이를 위해 높이제한, 용적률 및 건폐율 제한이란 큰 틀을 제시했고 사업구역별 "개발지침"도 따로 마련, 세밀하게 관리하겠다는 방침을 밝혔다. 구역지정원칙 =이미 지정된 2백80개 미시행지구를 중점적으로 개발하되지역특성에 따라 지정여부를 새로 검토하기로 했다. 이에따라 종묘 운현궁 경희궁 주변 등은 전면 철거방식이 아닌 기존 건축선을 지켜나가는 "수복개발" 방식으로 추진된다. 그러나 해장국 골목이 밀집해 있는 북창동 등은 재개발방식이 적합지 않다고 보고 지구해제를 검토키로 했다. 또 인사동 명동 관철동 정동 등은 "특별관리구역"으로 지정, 기존의 지구특성을 최대한 살리는 개발방식을 택하기로 했다. 고밀개발억제 =도심의 문화유산과 조망권을 확보하기 위해 고밀개발을 최대한 막기로 했다. 최고 1백60m까지 가능했던 건물최고높이를 90m이하로 억제하기로 했다. 건물높이는 지역별로 30m, 50m, 70m 이하로 차등 적용되며 개별 건물은 또 다시 정밀 시뮬레이션을 통해 높이제한을 받게된다. 종전 1천3백%까지 허용되던 상업지역 용적율이 최대 1천%까지로 제한된다. 그러나 주거복합이나 문화시설을 두지 않을 경우 기준용적율 8백%를 적용받는다. 준주거지역의 경우 기준용적율 6백%에 주거기능 등이 포함되면 1백%의 인센티브를 받게 된다. 주차장은 용적율기준 5백%까지는 주차상한제를 적용받되 그 이상은 주차장을 설치할 수 없게된다. 건폐율은 최대 60%를 넘지못하되 높이제한이 가해지는 곳은 20%이내에서 늘릴 수 있도록 했다. 이 경우 두툼하게 지으라는 뜻이다. 토지이용활성화방안 =규제위주의 현행 방식을 탈피, 지역특성을 최소한살릴 경우 건축허가를 내주도록 했다. 지정용도를 30%이상 충족하면 나머지 70%는 용도지역상 허용범위내에서 자유로이 선택할 수 있도록 했다. 예컨데 관철동 등 종로변의 경우 근리생활 및 관람.집회 시설을 30%이상두면 나머지는 다른 용도로 건물을 지을 수 있게했다. 주거기능을 보완할때 인센티브를 주겠다는 것은 사무실 위주의 건축이 야간에 공동화되고 통행수요의 유발에 따른 교통난가중 등 적지않은 문제점을낳았다는 지적에 따른 것이다. 구역별 개발지침 =개별 사업구역별로 건축물의 배치, 형태, 전면부처리 등에 대한 지침이 마련된다. 이를위해 건축물의 1층바닥높이가 가로변과 일치해야하고, 건물의 전면부에는 지상주차장 설치가 금지된다. 지역별로 더 구체적인 지침으로 규제된다. 종로변의 경우 가로에 접하는 부분은 저층부로 처리하고 1층은 상업기능유지 고층은 저층보다 가로변에서 뒤로 떨어지게 건축하도록 유도하겠다는 뜻이다. 역사유산보존 =승동교회 구 광통관 신세계백화점 구 미문화원 국도극장동아일보사 등은 보존재개발 수법을 적용, 최대한 보존키로 했다. 토지 소유주는 보존되는 땅만큼의 건폐율과 용적율을 인근 부지에서 확보할수 있도록 했다. 또 공공용지부담을 줄여주고 재정지원이 뒤따른다. 부도심재개발 =청량리 부도심은 중앙선 경원선 동서고속전철의 시발역이되는 잠재력을 고려, "역세권"으로 개발하되 청량리.경동시장 주변은 지역정비차원에서 개발을 유도한다. 또 고속전철 중앙역사가 들어설 용산을 재개발구역으로 새로 지정,삼각지주변부터 한강까지 개발할 예정이다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 5일자 ).