[한경 머니] 부동산 : (김영수의 부동산교실) '단지내 상가'

[ 단지내 상가 투자요령 ] 최근들어 아파트단지내 상가는 예전에 비해 수익성이 크게 떨어진다. 각종 프랜차이즈 전문점들이 아파트단지 근처에 진출하고 있기 때문이다. 백화점이나 할인점 등의 대형 점포들은 순환버스로 단지내 상가의 주요 고객인 입주민들을 유치하고 있다. 하지만 아파트 단지내 상가는 고정고객이 확보돼 수익성을 기대할 수 있다는점 때문에 아직까지도 투자자로부터 선호도가 높다. 거리가 가깝다는 이유만으로 무난히 수익성을 보장받는 점이 단지내 상가의 매력 가운데 하나다. 아파트 단지내 상가중에도 잘만 고르면 투자성 높은 점포를 구입할 수 있다. 점포를 고르는 요령이 필요하다. 첫째, 상가 위치를 판단하라. 아파트 단지내 상가라고 아파트 주민이 고정 이용할 것이라 생각하면 큰 오산이다. 출입구 위치에 따라 주변에 근린상가가 있으면 손님이 분산되는 것은 당연하다. 보통 아파트 정문 옆에 상가를 배치하는 것이 일상적이지만 대중교통 수단에서 내려 아파트로 가는 길과 아파트 정문은 전혀 무관한 경우가 많다. 출퇴근시간대에 주민들이 자주 이용하는 출입구를 파악하고 아파트 각 동의 위치에 따라 따로 나있는 출입구로 손님이 분산될 가능성이 있는지 따져볼 필요가 있다. 둘째, 시각적 인지성이 높은 점포가 좋다. 고정고객을 상대로 하는 장사는 업주의 서비스나 상품의 질에 따라 위치 나쁜 점포도 장사가 잘 될 수도 있다. 하지만 위치 좋은 점포가 유리한 것은 사실이다. 임차인의 입장에서도 유동고객을 흡인하기 좋은 대로변 점포의 선호도가 높다. 이런 위치에 있는 점포일수록 소위 말하는 바닥권리금을 분양자가 요구하는 경우가 많다. 그러나 굳이 도로에 접한 노변점포일 필요는 없다. 지나가는 유동객이 건물을 쳐다 보았을 때 간판이나 표시물로 점포위치를 쉽게 알 수 있으면 충분하다. 셋째, 독점 업종이 좋다. 분양상가는 법적으로 독점을 보장받는게 아니다. 상가분양업체는 상가관리 규약으로 업종 난립을 막고 있다. 아무리 장사가 잘되는 업종이라도 여러 점포가 경쟁하게 되면 수익이 뒤지는 것은 당연하다. 빵집은 2개 이내, 중국음식점은 1개 하는 식으로 사전에 공급자에게 확인받아서 판단함이 좋다. 여러 업종 가운데 제과점, 약국, 슈퍼마켓, 중국음식점, 세탁소, 미용실,치과 등은 꾸준히 인기를 유지하는 편이다. 또 독점을 보장받는다 하더라도 걸어서 3백m쯤 거리에 경쟁업체는 없는지 챙겨보는 지혜가 필요하다. 넷째, 내부 동선을 감안하라. 단지내 소규모 상가는 대부분이 별도의 동선을 거론할 필요도 없이 단일 동선으로 복도가 배치된다. 하지만 규모가 큰 상가는 내부 동선이 복잡한 경우가 있다. 단지내 상가는 분양 상가라서 전문점이나 백화점과 달리 연관성 없는 점포가입점하는 경향이 높다. 특히 각기 자기 점포내에 물건을 빽빽이 쌓는다든가 칸막이를 높게 하는 경향이 많아 일일이 돌아보지 않고서는 어디쯤에 무슨 점포가 있는지 모를 정도라면 고객유인에 불리하게 마련이다. 실제 분양받을 때는 대부분 도면을 보고 점포를 결정하는 것을 감안, 상가 출입구에서의 거리, 내부동선에 따른 이동성을 판단해야 한다. 다섯째, 시세확인은 필수다. 상가는 공급가격의 제약을 받지 않으므로 공급자 임의로 가격을 결정할 수 있다. 상가의 독점성이나 상권 활성화 가능성과는 무관하게 분양가가 기존 시세보다 비싼 경우도 흔하다. 아파트 가구수나 생활수준 등의 조건이 비슷한 주변의 상가와 비교한후 투자가치를 판단해야 한다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 11일자 ).