[한경 머니] 세금 : (세테크) 부동산 살때와 팔때 내는 세금

시중금리가 한자릿수대를 넘나들면서 부동산 투자에 관심을 돌리는 사람들이늘어나는 추세다. 부동산을 취득하려는 사람은 어떤 세금을 언제 얼마나 내야 하는지 정도는알고 있어야 한다. 자칫 소홀히 했다가는 세금을 내야하는 기한을 놓쳐 무거운 가산세를 물어야한다. 세금문제를 알고 있어야 자금계획도 제대로 세울수 있다. 부동산을 취득할 때 내는 세금 =부동산을 취득했을 때는 관할 행정관서(시.군.구청)에 등록세 취득세 교육세 농어촌특별세를 신고, 납부해야 한다. 취득방법이 상속이나 증여일 때는 국세인 상속세나 증여세가 별도로 부가된다. 등록세는 취득한 부동산의 소유권을 이전등기하기 전에 내야 한다. 세금을 낸 후 받은 "영수필통지서"와 "영수필확인서"를 첨부해야 등기신청을할 수 있다. 등록세는 매매나 교환으로 취득했을 때는 취득가액의 3%다. 취득세는 취득일로부터 30일 이내에 해당시군에 신고 납부하지 않으면 세액이 20% 가산된다. 취득세세율은 취득가액의 2%다. 다만 대형고급주택에 해당되는 전용면적 74.5평이상 아파트나 건평 1백평 또는 대지 2백평이상인 단독주택은 10%의 높은 취득세율이 적용된다. 교육세와 농어촌특별세는 등록세와 취득세를 납부할 때 같이 내야 한다. 농어촌특별세는 취득세액의 10%다. 전용면적 85평방m(25.7평)이하의 국민주택과 농가 1주택 등은 농어촌특별세가 부과되지 않는다. 교육세는 등록세액의 20%다. 계약서 작성시 내야 할 세금 =주택취득과 관련해 계약서 등 증서를 작성할 때는 인지세를 내야 한다. 증서에 기재하는 금액(매매대금 등)이 5백만~1천만원일 때는 1만원,1천만~2천만원일 때는 2만원을 낸다. 2천만~3천만원은 3만원, 3천만~5천만원은 4만원, 5천만~1억원은 7만원을 낸다. 1억~5억원은 15만원, 5억~10억원은 25만원, 10억원 초과는 35만원을 낸다. 금액이 클수록 부담하는 세액도 커진다. 부동산을 팔 때 내는 세금 =부동산을 매매할 때 가장 큰 세금부담은 양도소득세다. 양도소득세는 2년이상 보유자산을 팔았을 때는 20~40%다. 과세표준이 3천만원 이하면 세율이 20%, 3천만~6천만원이하면 30%, 6천만원초과땐 40%다. 2년미만 보유자산은 세율은 40%이며 미등기 전매자산은 65%로 높아진다. 또 양도소득세액의 10%를 주민세로 내야 한다. 그러나 국민주거생활안정을 위해 3년이상 보유한 1가구1주택은 양도소득세를비과세한다. 또 취학 요양 직장 이민등 부득이한 사유가 있을 때는 3년이상 보유하지 않았거나 1가구 2주택인 경우도 양도소득세를 물지 않는다. 반면 고급주택은 1가구 1주택을 3년이상 보유하고 팔아도 양도소득세가 부과된다. 콘도 오피스텔등은 주택이 아니므로 항상 양도소득세를 내야 한다. 자금출처 조사 =부동산을 취득할 때는 반드시 증여세문제를 생각해 봐야 한다. 연소자 부녀자등 직업이나 연령에 비춰볼 때 스스로 부동산을 취득할 능력이없다고 판단되는 사람은 세무당국으로부터 취득자금에 대한 출처조사를 받게 돼 있다. 이 조사에서 자금의 출처가 밝혀지지 않거나 다른 사람에게서 증여받은 사실이 드러나면 증여세를 내고 무거운 가산세까지 물어야 한다. 증여사실이 확인되면 증여금액에 대해 최저 10%, 최고 45%의 증여세가 나온다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 18일자 ).