[한경 머니] 부동산 : '수익성 부동산' 새 투자처 부상

법원경매의 인기는 꾸준하다. 값싸다는 매력 때문에 수요자들의 발길이 끊이지 않고 있다. 요즘엔 낙찰받은후 빠른 시간안에 이익을 올릴 수 있는 수익성부동산이 인기를 끌고 있다. 경매시장에서 대표적인 수익성부동산으론 근린상가 다세대.연립주택 소형빌딩 등이 꼽힌다. 직접 거주하거나 업무를 볼 수 있는데다 임대를 놓고 짭짤한 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 저금리가 지속되고 있어 은행이자보다 높은 투자수익을 바라는 수요자들이 경매시장에 나오는 수익성부동산을 겨냥하고 있다. 또 그린벨트가 해제되면 땅값이 오를 것으로 예상, 그린벨트토지경매도 투자대상으로 부각되고 있다. 근린상가 경기회복에 따라 상가경기가 기지개를 켜고 있다. 일부지역에선 상가 매매가나 보증금 시세가 오름세다. 그렇지만 경매시장에 나오는 상가는 대개 3~6개월에 감정평가됐기 때문에 시세보다 20~30%정도 싸다. 근린건물 연면적중 주택면적이 절반이상이면 주택으로 간주된다. 주택부분이 2가구이상이면 임대주택사업도 병행할 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다. 투자수익을 높이려면 상권이 활성화된 곳에 있는 상가를 선택하는게 바람직하다. 외따로 떨어진 상가보다 팔기에도 쉽기 때문이다. 경매로 넘어온 상가는 대부분 건물관리상태가 엉망이다. 낙찰받은후 개.보수에 들어갈 비용을 감안해야 한다. 또 상가엔 임차인이 있게 마련이다. 임차인의 보증금문제를 해결하기 위해 들어갈 돈과 시간도 예상해야 한다. 상가를 주거용으로 이용하고 있다면 주택임대차보호법에 적용된다는 점을 감안해야 한다. 다세대.연립주택 다세대주택이나 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어진다. 이런 이유 때문에 경매시장에서도 아파트는 감정가의 90%선에서 낙찰되는데 반해 연립주택은 감정가의 60~70%에서 낙찰받을 수 있다. 전세금정도의 금액으로 연립주택을 매입할 수 있다는 계산이 나온다. 경매로 싸게 연립주택을 구입한후 투자수익을 높일 수 있는 방법은 임대를 놓는 것이다. 2가구이상을 매입하면 임대주택사업에 나설 수 있다. 잠실 가락동 등 재개발 재건축사업이 이뤄질 지역에서 나오는 연립주택을 매입하면 임대를 놓기에 유리하다. 대지지분이 넓은 재개발 재건축대상지역의 연립주택을 사두고 임대를 놓다가재개발 재건축이 결정되면 시세차익을 기대해볼만하다. 경매로 나온 연립주택에 선순위 세입자가 있다면 낙찰자가 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야 하기 때문에 권리분석을 철저히 해야 한다. 대지만 별도로 등기가 된 연립주택을 낙찰받으면 권리를 행사하는데 제약이 따르기 때문에 주의해야 한다. 사옥용 소형빌딩 업무용 빌딩의 공실률이 급격히 떨어지고 있다. 급매물도 점차 자취를 감추고 있다. 이에 따라 경매를 통해 빌딩을 구하려는 수요자들이 늘고 있다. 대형빌딩이 경매에 부쳐지는 경우는 드물다. 5~6층 높이의 소형빌딩이 주로 나오고 있다. 소형빌딩의 낙찰가율은 감정가대비 60%선이다. 소형빌딩은 대개 지난 6월이전에 감정평가돼 저평가된 물건이 많은 편이다. 중소기업들이 싼값에 소형빌딩을 매입, 자체 사옥으로 이용하고 남는 공간은세를 놓으면 금리보다 높은 임대수입을 기대할 수 있다. 소형빌딩은 역세권 대로변에 위치해 있는 물건이 좋다. 대로변 이면도로에 접한 건물이라도 지은지 10년이 넘지 않은 물건을 고르는게 바람직하다. 소형빌딩도 세입자문제를 어떻게 해결하느냐가 관건이다. 빌딩이 임대차보호법 적용대상에서 제외된다고 쉽게 생각했다가는 낭패보기 십상이다. 단독건물이 아닌 대형빌딩의 일부분만 경매받을 요량이라면 대지지분 등기여부를 확인하고 넘어가야 한다. 그린벨트 토지 토지 가운데 가장 거래가 활발한게 그린벨트안 땅이다. 건설교통부에 따르면 올 3.4분기동안 거래가 이뤄진 그린벨트토지는 지난해 같은기간에 비해 41.9% 늘었다. 그린벨트토지 거래가 증가한 것은 연말부터 그린벨트가 순차적으로 풀리면 가격이 오를 것이란 심리 때문이다. 그린벨트안 땅은 거래허가구역으로 묶여 있어 매입하려면 까다로운 절차를거쳐야 한다. 그러나 경매에 부쳐진 그린벨트토지는 토지거래허가에서 제외된다는게 매력이다. 잘만 고르면 투자가치는 높은 편이다. 경매로 그린벨트토지를 매입하기 앞서 몇가지 짚고 넘어가야 한다. 농지는 농지취득자격증명원을 취득해야 낙찰허가가 나온다. 원칙적으로 3백3평이하의 농지는 매입할 수 없다. 산림보존이 잘돼 있는 임야는 규제받을 가능성이 높기 때문에 투자대상에서제외하는게 바람직하다. 그린벨트토지는 고위험 고수익성격을 띠고 있다. 큰 수익을 기대할 수 있지만 구체적으로 어떤 지역이 해제될지 예상하기 어렵기 때문에 위험도가 높은 투자종목이란 얘기다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 11월 15일자 ).