[분석과 전망] (신동욱의 멀리보기) 다시보는 주택시장
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지난달 중순부터 서울 강남과 수도권 일부에서 나타나기 시작한 전세값
오름세가 수도권 전체로 확산되고 오름세도 가속화되고 있다는 소식이다.
서울 강북 서민주거지역에서도 최근 보름여만에 월세 세입자가 30%나
급증해 사실상 전세값 상승현상을 보이고 있다. 정부 당국과 부동산 전문가들이 "이제 주택신화는 끝났다"고 단언하고
있는데 어떻게 이런 현상이 발생할 수 있는가.
또 과연 얼마나 오래 지속될 것인가 의아해지지 않을 수 없다.
한국의 주택시장을 다시 한번 면밀히 살펴보면 다음 세 가지 특별한 이유가
눈에 띈다. 첫째는 혼인과 이혼 출산의 급증이다.
한국인의 평균 초혼 연령은 28세로 올해는 1972년 출생자들이 대거 혼례를
올릴 전망이다.
여기에 주목할 점이 두가지 있다. 하나는 경제난으로 지난해와 지지난해 결혼을 미뤘던 사람들도 이 대열에
낄 것이라는 점이다.
다른 하나는 이들이 한국에서 연령별 인구밀도가 가장 높은 집단이란
점이다.
즉 1970년부터 1972년 사이 출생자는 한국에서 전무후무하게 연간 인구가
90만명을 넘는 인구밀도가 최고로 높은 집단이다. 그럼에도 불구하고 결혼적령기 인구 수준에 걸맞게 5년 전부터 상승하기
시작했던 실제 혼인건수는 지난 2년동안 상승은 커녕 연속 하락세를
기록했다.
경제난 때문이라고 하겠는데 이렇게 미뤄져 조만간 언제고 추가적으로
성사될 잠재 혼인건수는 약 10만여쌍이 넘는 것으로 추산된다.
수도권만으로는 4만여 쌍이다.
여기다 10년전부터 이혼건수가 매년 5천여 건씩 늘어나고 있다.
올해는 또 새 천년 시발점인데다 60년만에 한번씩 돌아오는 황금용띠 해여서
출산 붐도 꽤 일 것으로 예상된다.
홍콩 대만 중국 등 중화권 국가들은 항상 용띠해 인구가 평년보다 15%가량
많은 것으로 나타나는데 올해는 한술 더 떠 20~30%가량 더 많은 아이들이
태어날 것으로 그곳 전문가들은 예상하고 있다.
물론 한국의 경우는 특별히 용띠해라해서 출산이 붐을 이뤘던 적은 없었다.
하지만 경제난에서 완전히 벗어난데다 늦깎이 신혼부부들이 출산을 서두를
경우 올해는 사정이 다를 수도 있다.
이같은 인구관련 변수들을 감안할 때 수도권의 경우 주택절대수요는
평년보다 추가적으로 4만~5만 가구 정도 잠재적으로 늘어나 있는 셈이다.
아울러 규모별 수요도 소형에서 중대형으로 이전해 가는 현상이 나타날
것으로 예상된다.
하지만 올해 입주 주택 수는 수도권의 경우 작년에 비해 고작 2만5천여
가구 더 늘어나는데 그칠 예정이다.
둘째는 증시 침체와 인플레이션 가능성이다.
주택보급률이 이미 92%를 넘어섰고 5년후면 1백%를 돌파하는 상황에서
주택에 대한 투자는 기대수익률이 저급할 수밖에 없다.
유동성도 형편없고 소액투자나 분산투자도 안된다.
재산세며 양도세 등 세금부담도 무겁고 재산 노출도 약점이다.
그야말로 주택은 여러 모로 주식투자에 비해 열등한 투자대상이다.
하지만 올해 주가가 불안한 가운데 인플레이션 조짐이 완연해 진다면
그렇지 않아도 지금 단기 부동화돼 있는 시중 자금이 대거 주택시장으로
이동할 가능성이 적지 않다.
셋째는 정부 정책이다.
김대중 대통령의 신년사 후속대책으로 지난 10일 당정이 마련해 발표한
"주택시장 안정대책"은 시중 주택자금을 평소보다 최소한 4조원 더 늘어나게
한다.
가구당 대출한도도 대폭 늘었다.
이는 결국 주택에 대한 절대 수요 자체를 증대시킬 뿐만 아니라 아파트
수요를 늘리고, 그것도 선호되는 지역과 좀더 큰 규모의 아파트에 대해서
수요 급증을 일으킬 수 있다.
이같은 세가지 요인을 고려할 때 한국의 주택시장은 비록 장기적으로는
하락세를 그린다 할지라도 향후 몇년간 특히 수도권의 경우는 예외적 상황을
연출할 가능성이 농후하다.
게다가 IMF위기를 겪으면서 한국 주택가격에 거품이 그리 많지 않음도 알게
됐다.
이런 와중에 서울에서 소형주택은 갈수록 줄어들고 있다.
이러다가 얼마 안있어 X세대 젊은 층 사이에서 오피스텔에 대한 세금을
일반 주택수준으로 낮추라는 요구가 빗발치는 것은 아닌지 모르겠다.
( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 17일자 ).
오름세가 수도권 전체로 확산되고 오름세도 가속화되고 있다는 소식이다.
서울 강북 서민주거지역에서도 최근 보름여만에 월세 세입자가 30%나
급증해 사실상 전세값 상승현상을 보이고 있다. 정부 당국과 부동산 전문가들이 "이제 주택신화는 끝났다"고 단언하고
있는데 어떻게 이런 현상이 발생할 수 있는가.
또 과연 얼마나 오래 지속될 것인가 의아해지지 않을 수 없다.
한국의 주택시장을 다시 한번 면밀히 살펴보면 다음 세 가지 특별한 이유가
눈에 띈다. 첫째는 혼인과 이혼 출산의 급증이다.
한국인의 평균 초혼 연령은 28세로 올해는 1972년 출생자들이 대거 혼례를
올릴 전망이다.
여기에 주목할 점이 두가지 있다. 하나는 경제난으로 지난해와 지지난해 결혼을 미뤘던 사람들도 이 대열에
낄 것이라는 점이다.
다른 하나는 이들이 한국에서 연령별 인구밀도가 가장 높은 집단이란
점이다.
즉 1970년부터 1972년 사이 출생자는 한국에서 전무후무하게 연간 인구가
90만명을 넘는 인구밀도가 최고로 높은 집단이다. 그럼에도 불구하고 결혼적령기 인구 수준에 걸맞게 5년 전부터 상승하기
시작했던 실제 혼인건수는 지난 2년동안 상승은 커녕 연속 하락세를
기록했다.
경제난 때문이라고 하겠는데 이렇게 미뤄져 조만간 언제고 추가적으로
성사될 잠재 혼인건수는 약 10만여쌍이 넘는 것으로 추산된다.
수도권만으로는 4만여 쌍이다.
여기다 10년전부터 이혼건수가 매년 5천여 건씩 늘어나고 있다.
올해는 또 새 천년 시발점인데다 60년만에 한번씩 돌아오는 황금용띠 해여서
출산 붐도 꽤 일 것으로 예상된다.
홍콩 대만 중국 등 중화권 국가들은 항상 용띠해 인구가 평년보다 15%가량
많은 것으로 나타나는데 올해는 한술 더 떠 20~30%가량 더 많은 아이들이
태어날 것으로 그곳 전문가들은 예상하고 있다.
물론 한국의 경우는 특별히 용띠해라해서 출산이 붐을 이뤘던 적은 없었다.
하지만 경제난에서 완전히 벗어난데다 늦깎이 신혼부부들이 출산을 서두를
경우 올해는 사정이 다를 수도 있다.
이같은 인구관련 변수들을 감안할 때 수도권의 경우 주택절대수요는
평년보다 추가적으로 4만~5만 가구 정도 잠재적으로 늘어나 있는 셈이다.
아울러 규모별 수요도 소형에서 중대형으로 이전해 가는 현상이 나타날
것으로 예상된다.
하지만 올해 입주 주택 수는 수도권의 경우 작년에 비해 고작 2만5천여
가구 더 늘어나는데 그칠 예정이다.
둘째는 증시 침체와 인플레이션 가능성이다.
주택보급률이 이미 92%를 넘어섰고 5년후면 1백%를 돌파하는 상황에서
주택에 대한 투자는 기대수익률이 저급할 수밖에 없다.
유동성도 형편없고 소액투자나 분산투자도 안된다.
재산세며 양도세 등 세금부담도 무겁고 재산 노출도 약점이다.
그야말로 주택은 여러 모로 주식투자에 비해 열등한 투자대상이다.
하지만 올해 주가가 불안한 가운데 인플레이션 조짐이 완연해 진다면
그렇지 않아도 지금 단기 부동화돼 있는 시중 자금이 대거 주택시장으로
이동할 가능성이 적지 않다.
셋째는 정부 정책이다.
김대중 대통령의 신년사 후속대책으로 지난 10일 당정이 마련해 발표한
"주택시장 안정대책"은 시중 주택자금을 평소보다 최소한 4조원 더 늘어나게
한다.
가구당 대출한도도 대폭 늘었다.
이는 결국 주택에 대한 절대 수요 자체를 증대시킬 뿐만 아니라 아파트
수요를 늘리고, 그것도 선호되는 지역과 좀더 큰 규모의 아파트에 대해서
수요 급증을 일으킬 수 있다.
이같은 세가지 요인을 고려할 때 한국의 주택시장은 비록 장기적으로는
하락세를 그린다 할지라도 향후 몇년간 특히 수도권의 경우는 예외적 상황을
연출할 가능성이 농후하다.
게다가 IMF위기를 겪으면서 한국 주택가격에 거품이 그리 많지 않음도 알게
됐다.
이런 와중에 서울에서 소형주택은 갈수록 줄어들고 있다.
이러다가 얼마 안있어 X세대 젊은 층 사이에서 오피스텔에 대한 세금을
일반 주택수준으로 낮추라는 요구가 빗발치는 것은 아닌지 모르겠다.
( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 17일자 ).