경매상가 리모델링후 매각 '붐'..지역특성맞게 개조 포인트

경매로 나온 노후한 상가건물을 낙찰받아 리모델링후 다시 매각하는 사례가
늘고 있다.

지은지 10년이상된 건물은 땅값만 계산해 싸게 낙찰받을 수 있는데다 경기
회복영향으로 임대여건이 좋아졌기 때문이다.

감정평가금액은 1년전에 산정한 공시지가를 기준으로 매겨지는 만큼 2~3회
유찰됐을 경우 시세의 60~70%선에 구입이 가능하다.

매입후 소형점포 사무실 원룸주택으로 개조하면 제값을 받고 되팔기가
수월해 투자자들로부터 각광받고 있다.

현황 =공실률이 한자릿수로 떨어지고 임대가 잘됨에 따라 경매물건은
줄고 낙찰률은 올라가는 추세다.

현재 경매로 나오는 근린빌딩은 서울의 경우 매달 7백~8백건으로 1년전에
비해 절반수준으로 감소했다.

반면 낙찰가율은 서울지역이 평균 83%선으로 같은 기간동안 10%P가량
높아졌다.

올들어 입지여건이 좋은 우량물건의 경우 한번만 유찰되면 어김없이 10여명
이상이 몰리고 있다.

건국컨설팅 유종률 사장은 "지난해까지만해도 건물연한이 짧은 새 건물에
투자자들이 많이 몰렸으나 최근엔 10년이상된 건물에도 관심을 보이는 사람
들이 늘고 있다"고 분위기를 전했다.

활용방법 =지역특성에 맞게 개조하는게 포인트다.

역세권이나 대학가 주변에서는 1층을 제외한 나머지 층을 원룸 및 세미텔로
바꾸는게 유리하다.

임대료 수준이 일반사무실보다 1.3배가량 되고 월세 비중이 높아 고정수입을
원하는 투자자들에게 적합하다.

상권이 발달한 곳에선 인터넷방 팬시점 수면텔 등 신규 유망업종을 중심으로
리모델링하는게 좋다.

단 주변에 경쟁시설이 없는 업종을 선택해야 한다.

업무밀집지역에선 소규모 창업자들을 겨냥한 세미텔이나 비즈니스텔이
인기다.

최근들어 인터넷사업에 뛰어드는 창업자들이 많아 임대수요가 풍부하기
때문이다.


체크포인트 =주택은 권리분석과 가격만 조사하면 되지만 상가건물은
상권분석과 업종분포에 따른 수익성분석이 필요하다.

입찰전에 대상물건으로부터 반경 1km 안의 상권을 조사하고 리모델링후의
예상 임대가와 수요를 따져봐야 한다.

개보수할때도 기둥이나 지붕을 철거하는 대수선 공사나 일정면적(일반건물
50평방m)을 초과하는 증축은 해당 시군구청의 허가를 받아야 한다는 점을
알아둬야 한다.

다가구주택으로 바꿀땐 가구당 0.7대의 주차장을 확보해야 하므로 대지가
넓은 곳을 선택하는게 유리하다.

입찰전에 등기부상에 나타나지 않는 권리관계를 확인하기위해 현장을 방문,
입주자들이 실제 영업을 하거나 거주를 하고 있는지 등도 조사해야 한다.

( 한 국 경 제 신 문 2000년 2월 18일자 ).