화곡저밀도지구 재건축 열기

지난달말 서울시 재건축 기본계획안이 확정되면서 화곡 저밀도지구의 재건축 열기가 달아오르고 있다.

오는 4-5월께 조합창립총회를 갖고 시공사를 선정하는등 추진속도가 빨라지고 있다.

재건축추진위원회측은 올해안에 사업승인을 받아 연말이나 내년초엔 이주를 시작할 계획이다.

우장산을 배경으로 3개주거구역 13개단지로 이뤄진 화곡저밀도지구는 규모가 잠실.반포지구의 4분의1이다.

하지만 주거환경이 쾌적하고 중소형평형 재건축 비율이 80%에 달해 실수요자들이 주목할만 하다.

화곡저밀도지구는 기존 아파트 5천6백20가구를 헐고 용적율 2백65%을 적용해 6천9백65가구를 새로 짓는다.

30-40평형대가 5천4백62가구여서 조합원중 1백58명정도는 20평형대에 입주해야 한다.

매매가도 최근 20여일동안 2백만-1천만원까지 뛰었고 매물 구하기도 쉽지 않다.

제1주거구역=내발산주공과 세림 새은 KAL아파트 등 4개단지에 1천8백34가구로 이뤄졌다.

이중 10,13평형 1천5백55가구 규모의 내발산주공이 대표단지다.

새은과 세림은 32, 22평형 40가구씩으로 이뤄진 소형단지다.

KAL아파트는 직원임대용이다.

재건축 가구수는 26평형 4백29가구, 33평형 1천2백74가구, 43평형 3백96가구 등 2천99가구다.

요즘 매매가는 내발산주공 10평형이 9천만원, 13평형은 1억2천5백만원선이다.

시공업체는 아직 확정되진 않았지만 현대건설이 유력한 것으로 알려졌다.

제2주거구역=화곡제2주공과 양서3단지, 영운 등 3개단지 2천10가구로 구성됐다.

13평형 1천7백30가구로 이뤄진 화곡 제2주공이 가장 크다.

양서3단지는 1백가구, 영운은 1백80가구 규모다.

재건축은 26평형 4백89가구, 33평형 1천4백67가구, 43평형 4백89가구 등 2천2백45가구로 이뤄진다.

대지지분 14.2평인 화곡제2주공 13평형이 1억2천5백만-1억3천만원에 거래되고 있다.

시공사로는 현대산업개발-대림산업 컨소시엄이 잠정 결정된 상태다.

제3주거구역=우신 양서1단지, 홍진, 홍진시범1, 2단지, 화인연립 등 6개단지 1천7백76가구로 이뤄졌다.

재건축 가구수는 26평형 4백84가구, 33평형 1천4백52가구, 43평형이 4백85가구 등 모두 2천4백21가구이다.

매매가는 양서1, 2단지 31평형(대지지분 28.4)이 2억3천만원으로 가장 높다.

시공사는 현대건설이 유력하다.

사업추진 현황=이곳 재건축사업 추진엔 별다른 무리가 없다.

주민동의율은 90%를 육박할 정도로 높다.

추진위원회측은 4-5월경 조합창립총회와 함께 시공사 선정을 하고 조합설립신고를 끝낼 방침이다.

올해안에 사업승인을 받고 연말께 이주를 시작할 계획이다.

이주기간이 6-12개월쯤 걸리기 때문에 내년하반기엔 일반분양이 이뤄지고 2002년초면 착공이 가능할 것으로 보인다.

계획대로 추진되면 2004년말께는 완공될 전망이다.

투자분석=대지지분 14.2평인 화곡제2주공 13평형을 1억2천5백만원에 사서 33평형에 입주할 경우를 생각해보자.완공까지 5년을 잡고 무이자 이주비 6천만원을 예상하면 금융비용(연리 10%)은 3천9백80만원이다.

무상지분이 확정되지않았지만 1백20%로 가정하면 17평을 무상으로 받게 된다.

33평에서 17평을 뺀 16평의 건축비(평당 6백만원예상)9천6백만원을 추가로 내야한다.

따라서 총투자비는 2억80만원이 된다.

등촌 대림 34평형 시세가 2억6천5백만원인 점을 감안하면 6천만원정도의 시세차익을 얻을 수 있을 예상된다.

박영신 기자 yspark@ked.co.kr