[집중분석 '재건축아파트'] '잠실 시영/주공2단지'..예상투자수익 짭짤

잠실저밀도지구는 서울시내 재건축 대상 아파트 단지중 규모가 가장 크다.

5천9백80가구의 시영아파트를 비롯 5천3백90가구인 주공1단지, 4천4백50가구인 주공2단지, 3천2백80가구인 주공3단지, 2천1백30가구인 주공4단지 등 모두 2만1천2백50가구다.

중소규모 도시를 이룰만큼 가구수가 많은데다 잠실이라는 입지 프리미엄이 있어 수요자들의 관심이 높은 편이다.

현재 이곳에서 사업추진 속도가 가장 빠른 곳은 잠실시영과 주공2단지다.

이들 지구는 조합측에서 소형의무평형 비율을 20%로 낮춘 서울시의 "저밀도지구 재건축 계획 조정방안"을 수용할 의사를 비추고 있어 서울시가 개발기본계획을 확정고시 하면 곧바로 사업에 착수할 수 있을 것으로 보인다.

다만 잠실지구에 대한 서울시의 인구영향평가안을 건교부가 최근 반려함에따라 사업이 지연될 가능성이 있다.


주공 2단지=7만2천79평 부지에 13~19평형 4천4백50가구가 들어서 있다.

시공사로는 삼성물산, 대우건설, 대림산업, 우방 등 4개 업체가 선정돼 있다.

이주비는 평형별로 5천5백만원~7천만원으로 정해져 있지만 지난 98년에 정해진 금액이어서 추후 조정될 것이란 게 조합측 설명이다.

현재 재건축 주민동의율은 92%선.조합측이 서울시가 내놓은 조정방안을 토대로 설계안을 마련중이다.

시영아파트=잠실지구중 규모가 가장 크다.

9만5천97평 부지에 13~20평형 5천9백80가구로 구성돼 있다.

재건축을 통해 7천5백가구로 지어질 예정.조합이 새로운 설계안을 마련중인 상태여서 평형별 가구수와 용적률은 미정이다.

그러나 전용면적 18평 이하를 20%, 25.7평 이하를 30%로 짓는다는 방침은 서 있다.

또 18평 이하 소형주택 가운데 10%는 원룸으로 건립한다는 게 조합측 계획이다.

이달말 서울시 확정고시, 4월 조합설립인가 획득, 연말 이주 개시가 목표다.

시공사는 삼성물산 대림산업 쌍용건설등 6개 회사.안전진단도 이미 끝난 상태다.

투자성분석=재건축조합의 계획을 전제로 2단지 13평형을 사서 33평형 새 아파트에 입주할 경우를 살펴보자.

13평형(대지지분 14.91평)시세는 평균 1억6천만원선.

입주까지 5년이 걸린다고 가정하면 금융비용(연리 10%)은 대략 8천만원이다.

무상지분율을 2백%로 잡을 경우 대지지분의 2배인 29.82평까지 공짜로 받고 나머지 4평에 대한 추가부담금을 7천만~8천만원을 추가 부담해야 한다.

추가부담금, 아파트구입비, 금융비용을 합산한 3억1천만~3억2천만원에다 이주비를 빼면 실제 투자비용이 나온다.

13평형에는 무이자 이주비가 5천5백만원이 입주때까지 지원되기 때문에 4천만원(5년간 연 10%로 계산)의 금융비용 절감효과가 생긴다.

따라서 실제 투자비는 2억7천~2억8천만원으로 볼 수 있다.

인근 잠실우성아파트 32평형이나 곧 입주하는 암사현대아파트 34평형이 3억원 정도이기 때문에 2천만~3천만원 정도의 투자수익이 예상된다.

변수=서울시가 올린 인구영향평가안을 건설교통부가 최근 반려한 것이 가장 큰 문제다.

지구면적이 1백만평방m이상인 이 지구는 수도권정비위원회 심의를 통과해야 기본계획을 확정고시하고 본격적으로 사업에 착수할 수 있지만 심의안건으로도 채택되지 못한채 서울시로 돌아왔다.

특히 정비위 실무위원회와 본위원회가 분기별로 한번씩 열리는 점을 감안하면 회의 일정을 맞추지 못해 몇개월씩 사업이 지연될 가능성을 배제할 수 없다.

송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr