[집중분석 '재건축아파트'] '문정동 주공'..진척 빠르고 안전성 높아

문정동 주공아파트는 서울 송파구에서 진행중인 재건축 사업중 추진속도가 가장 빠르다.

택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 도시설계나 수도권정비위원회 심의등 별도의 행정절차를 밟지 않아도 된다.

이미 시공사가 선정됐고 조합설립인가까지 받아놓은 상태여서 안전하게 투자할 수 있는 재건축 아파트로 꼽힌다.


사업개요=2만7천88평 부지에 13~27평형 1천3백20가구로 구성돼 있다.

81년 11월에 지어졌다.

재건축을 통해 25평형 이상 중형아파트 1천9백25가구가 지어질 예정.조합이 계획하고 있는 평형별 가구수는 25평형 43가구 33평형 7백59가구 42평형 5백44가구 50평형 3백39가구 57평형 1백44가구 65평형 96가구다.

용적률은 2백99%다.


사업추진현황=지난 95년부터 재건축을 추진해오다가 지난해 5월 안전진단을 받았다.

또 지난해 7월에는 송파구청으로부터 조합설립인가를 받고 10월에 시공사로 삼성물산 주택부문을 선정했다.

서울시에 신청한 경관심의가 통과되는대로 송파구청에 사업계획승인을 신청할 계획이다.

조합측은 지난해 이후 주민동의율이 높아져 98%에 이른 상태여서 민원처리기간 3개월을 감안하더라도 오는 7월쯤에는 사업승인을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

이럴 경우 9월부터 이주와 철거에 들어가면 내년 하반기에는 착공할 수 있을 것이란게 조합측 계획이다.

준공 목표는 오는 2004년말이다.


주요변수=현재 서울시에서 진행중인 경관심의가 고도제한때문에 다소 지연되고 있는 것이 가장 큰 문제다.

이 아파트 인근에 있는 국군기무사령부 통신부대가 재건축 아파트의 높이를 계획안보다 낮춰야 한다고 주장하고 있어서다.

국가기밀이어서 기무사가 요청하고 있는 구체적인 고도제한 범위는 알려지고 있지 않지만 용적률을 다소 낮추는 선에서 타협을 볼 수 있을 것이라고 조합측은 설명했다.

서울시가 최근 재건축아파트에 대한 용적률 제한을 강화하고 있는 것도 걸림돌이다.

이 아파트의 경우 택지개발지구나 저밀도지구가 아닌 일반주거지역이어서 용적률을 최고 3백%까지 적용할 수 있지만 시에서 교통,환경,인구영향평가를 강화하는 추세여서 용적률이 다소 낮아질 것이란게 대체적인 시각이다.

변철원 문정주공재건축조합장은 "당초 계획(용적률 2백99%)대로 사업계획승인을 받을 것으로는 생각하지 않는다"며 "시나 구청과 협의,합리적인 선에서 타협을 볼 계획"이라고 말했다.

송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr

[ 투자성 분석 ]

재건축조합의 계획대로 사업이 추진되는 것을 전제로 13평형을 사서 33평형 새 아파트에 입주할 경우를 살펴보자.

현재 13평형 시세는 1억6천5백만~1억7천만원선.

입주까지 5년이 걸린다고 가정하면 금융비용(연리 10%)은 대략 8천5백만원이다.

여기에 시공사측이 제시한 추가부담금 4천9백만원을 더 내야한다.

추가부담금,아파트 구입비,금융비용을 합한 3억4백만원에다 무이자 이주비를 빼면 실제 투자비용이 나온다.

13평형에는 무이자 이주비 6천만원이 입주때가지 지원되기 때문에 3천만원(5년간 연 10%로 계산)의 금융비용 절감효과가 생긴다.

따라서 실제 투자비는 2억7천4백만원으로 볼 수 있다.

현재 인근에 있는 훼밀리아파트 32평형이나 쌍용아파트 39평형(지하주차장 면적 포함)이 투자비용과 비슷한 2억6천만~3억원이지만 문정주공 재건축 아파트가 준공되면 새 아파트이기 때문에 이들 아파트보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상된다.