초고층주상복합 건축 힘들듯 .. '도시계획조례' 제정 파장
입력
수정
서울시의 "도시계획조례 제정안"이 오는 7월1일부터 시행됨에 따라 서울시내에서 추진되고 있는 재건축.재개발 사업에 비상이 걸렸다.
주거지역 용적률을 최고 3백%포인트까지 낮춰 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 재개발.재건축에 따른 개발이익이 그만큼 줄어든다는 뜻이다.
특히 상업지역내 초고층 주상복합건물은 주상복합비율에 따라 주거면적이 많으면 용적률이 낮아지고 상업면적이 많으면 용적률이 올라가는 "용도용적제"가 도입됨에 따라 사실상 사업 추진이 어려워지게 됐다.
예컨대 전체 건축면적에서 아파트를 90%정도 배정하고 상업 시설을 10% 지을 경우 종전에는 용적률이 상업지역 한도인 1천%까지 주어졌지만 앞으로는 최대 3백70%(0.9x3백%+0.1x1천%)로 대폭 줄어든다. 그동안 별다른 통제없이 무분별하게 이뤄지던 각종 개발사업에 일단 브레이크가 걸리는 셈이다.
주상복합건물=여의도,도곡동,목동,신대방동,잠실 등지의 상업지역에서 초고층으로 지어지던 주상복합건물은 이번 조치로 직격탄을 맞게 됐다.
용도용적제 도입으로 용적률이 최고 6백30%포인트나 떨어지기 때문이다. 이에따라 여의도에 있는 서울 공작 삼부 수정 진주 한성등 6개 단지 1천8백가구는 고층 주상복합건물으로 재건축하는 것이 사실상 불가능해 진다.
반면 이미 건축심의를 신청한 백조 미주아파트는 이번 조치의 영향을 직접 받을 것 같지는 않다.
하지만 서울시 도시계획 방향이 고밀도 개발을 억제하는 경향이 있기 때문에 건축심의를 신청한 아파트들도 용적률 1천%를 완전히 찾아먹기는 힘들 것으로 보인다. 강남지역에서는 삼성물산 주택부문이 도곡동에 지을 계획인 타워팰리스III와 삼성중공업이 목동 상업지역에 건립할 쉐르빌,대림산업이 잠실 갤러리아백화점 터에 건설할 55층짜리 고층 주상복합등이 이번 조치로 사업계획 수정이 불가피하게 됐다.
강남일대 일반 재건축아파트=강남일대 대단위 재건축사업도 어느정도의 영향은 받을 전망이다.
그러나 현재로선 사업성이 얼마나 나빠질 것인가를 점치기는 어렵다.
서울시는 일반주거지역을 1,2,3종으로 나눠 용적률을 차등적용하키로 했는데 현재로선 지역에 따른 종별 세분화의 결과를 예상하기 힘들기 때문이다.
만약 3종 일반주거지역으로 결정되면 용적률 3백%를 적용받기 때문에 타격이 미미할 것으로 예상된다.
서울시는 이미 대부분 재건축아파트의 용적률을 3백%이내로 제한해오고 있기 때문이다.
대규모 재건축으로 관심을 모으고 있는 개포동 주공아파트단지의 경우 계획용적률이 전부 3백%이내다.
단지별로 보면 1단지 2백99.04%,2단지 2백69.94%,3단지 2백74.56%,4단지 2백74.99%등이다.
가락시영 문정주공 강동시영 등 다른 대규모 재건축 아파트들도 용적률을 3백%이하로 잡아놓고 있는 상태다.
이처럼 3종으로 분류되면 타격이 적지만 용적률이 2백%로 제한되는 2종지역으로 분류되면 사업자체가 거의 불가능하게 된다.
서울시는 주거지역구분을 위해 오는 6월말까지 기준(매뉴얼)을 만들계획이다.
서울시 변영진 도시계획국장은 "현재로선 각 지역을 어떤 지역으로 분류할지에 대해 예상하기 힘들다"면서 "다만 앞으로 5년내로 주민반발등으로 용도지역이 세분화되지 않으면 전부 2종으로 구분할 방침"이라고 말했다.
서울시는 역세권이나 상업지구로 고밀도개발을 제한할 필요가 없는 곳은 3종,표고 4백m이상및 경사도 10%이상의 구릉지는 1종,나머지 지역은 2종으로 구분한다는 원칙을 세워놓고 있다.
저밀도지구=잠실 화곡 반포등 5개 저밀도 지구는 이번 조례안을 적용받지 않는다.
재건축사업 기본계획이 확정고시된데다 수도권 심의위원회에 재건축 사업 시행여부가 안건으로 상정돼 있기 때문이다.
그러나 재건축 조합측이 계획하고 있는 고밀도개발(용적률 3백% 수준)은 현실적으로 힘들 전망이다.
현재 일반주거지역 용적률 상한이 4백%인 상황에서도 서울시가 실제 사업계획승인을 3백%이하로 내주고 있다는 점을 감안하면 용적률기준이 3백%이하로 떨어질 경우 실제 용적률을 더 낮출 가능성이 있다.
풍치지구=주요 산 주변과 한강 중랑천등 주요 하천변에서 추진하고 있는 고층 대단위 아파트도 사업추진이 불투명해진다.
특히 한강변은 하천경관지구로 묶이기 때문에 아파트 개발이 불가능해진다.
이에따라 동부이촌동과 한강조망권을 확보한 광진구 자양동 일대 재건축사업 추진이 어려울 것으로 예상된다.
공장이전터=공장터에 짓는 아파트도 용적율이 3백%에서 2백50%로 제한되기 때문에 고층아파트가 들어서는 것이 힘들어진다. 따라서 앞으로는 구로나 영등포 등지에 있는 공장터에 짓고 있는 고층 아파트를 구경하기 어려울 것으로 보인다.
주거지역 용적률을 최고 3백%포인트까지 낮춰 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 재개발.재건축에 따른 개발이익이 그만큼 줄어든다는 뜻이다.
특히 상업지역내 초고층 주상복합건물은 주상복합비율에 따라 주거면적이 많으면 용적률이 낮아지고 상업면적이 많으면 용적률이 올라가는 "용도용적제"가 도입됨에 따라 사실상 사업 추진이 어려워지게 됐다.
예컨대 전체 건축면적에서 아파트를 90%정도 배정하고 상업 시설을 10% 지을 경우 종전에는 용적률이 상업지역 한도인 1천%까지 주어졌지만 앞으로는 최대 3백70%(0.9x3백%+0.1x1천%)로 대폭 줄어든다. 그동안 별다른 통제없이 무분별하게 이뤄지던 각종 개발사업에 일단 브레이크가 걸리는 셈이다.
주상복합건물=여의도,도곡동,목동,신대방동,잠실 등지의 상업지역에서 초고층으로 지어지던 주상복합건물은 이번 조치로 직격탄을 맞게 됐다.
용도용적제 도입으로 용적률이 최고 6백30%포인트나 떨어지기 때문이다. 이에따라 여의도에 있는 서울 공작 삼부 수정 진주 한성등 6개 단지 1천8백가구는 고층 주상복합건물으로 재건축하는 것이 사실상 불가능해 진다.
반면 이미 건축심의를 신청한 백조 미주아파트는 이번 조치의 영향을 직접 받을 것 같지는 않다.
하지만 서울시 도시계획 방향이 고밀도 개발을 억제하는 경향이 있기 때문에 건축심의를 신청한 아파트들도 용적률 1천%를 완전히 찾아먹기는 힘들 것으로 보인다. 강남지역에서는 삼성물산 주택부문이 도곡동에 지을 계획인 타워팰리스III와 삼성중공업이 목동 상업지역에 건립할 쉐르빌,대림산업이 잠실 갤러리아백화점 터에 건설할 55층짜리 고층 주상복합등이 이번 조치로 사업계획 수정이 불가피하게 됐다.
강남일대 일반 재건축아파트=강남일대 대단위 재건축사업도 어느정도의 영향은 받을 전망이다.
그러나 현재로선 사업성이 얼마나 나빠질 것인가를 점치기는 어렵다.
서울시는 일반주거지역을 1,2,3종으로 나눠 용적률을 차등적용하키로 했는데 현재로선 지역에 따른 종별 세분화의 결과를 예상하기 힘들기 때문이다.
만약 3종 일반주거지역으로 결정되면 용적률 3백%를 적용받기 때문에 타격이 미미할 것으로 예상된다.
서울시는 이미 대부분 재건축아파트의 용적률을 3백%이내로 제한해오고 있기 때문이다.
대규모 재건축으로 관심을 모으고 있는 개포동 주공아파트단지의 경우 계획용적률이 전부 3백%이내다.
단지별로 보면 1단지 2백99.04%,2단지 2백69.94%,3단지 2백74.56%,4단지 2백74.99%등이다.
가락시영 문정주공 강동시영 등 다른 대규모 재건축 아파트들도 용적률을 3백%이하로 잡아놓고 있는 상태다.
이처럼 3종으로 분류되면 타격이 적지만 용적률이 2백%로 제한되는 2종지역으로 분류되면 사업자체가 거의 불가능하게 된다.
서울시는 주거지역구분을 위해 오는 6월말까지 기준(매뉴얼)을 만들계획이다.
서울시 변영진 도시계획국장은 "현재로선 각 지역을 어떤 지역으로 분류할지에 대해 예상하기 힘들다"면서 "다만 앞으로 5년내로 주민반발등으로 용도지역이 세분화되지 않으면 전부 2종으로 구분할 방침"이라고 말했다.
서울시는 역세권이나 상업지구로 고밀도개발을 제한할 필요가 없는 곳은 3종,표고 4백m이상및 경사도 10%이상의 구릉지는 1종,나머지 지역은 2종으로 구분한다는 원칙을 세워놓고 있다.
저밀도지구=잠실 화곡 반포등 5개 저밀도 지구는 이번 조례안을 적용받지 않는다.
재건축사업 기본계획이 확정고시된데다 수도권 심의위원회에 재건축 사업 시행여부가 안건으로 상정돼 있기 때문이다.
그러나 재건축 조합측이 계획하고 있는 고밀도개발(용적률 3백% 수준)은 현실적으로 힘들 전망이다.
현재 일반주거지역 용적률 상한이 4백%인 상황에서도 서울시가 실제 사업계획승인을 3백%이하로 내주고 있다는 점을 감안하면 용적률기준이 3백%이하로 떨어질 경우 실제 용적률을 더 낮출 가능성이 있다.
풍치지구=주요 산 주변과 한강 중랑천등 주요 하천변에서 추진하고 있는 고층 대단위 아파트도 사업추진이 불투명해진다.
특히 한강변은 하천경관지구로 묶이기 때문에 아파트 개발이 불가능해진다.
이에따라 동부이촌동과 한강조망권을 확보한 광진구 자양동 일대 재건축사업 추진이 어려울 것으로 예상된다.
공장이전터=공장터에 짓는 아파트도 용적율이 3백%에서 2백50%로 제한되기 때문에 고층아파트가 들어서는 것이 힘들어진다. 따라서 앞으로는 구로나 영등포 등지에 있는 공장터에 짓고 있는 고층 아파트를 구경하기 어려울 것으로 보인다.