기존 아파트값 상승 가능성..준농림지제도 폐지...토지/주택시장 전망
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정부가 난개발 방지를 위해 내년 7월부터 준농림지 제도를 폐지키로함에 따라 앞으로 토지시장및 주택시장이 어떻게 변할지에 관심이 모아지고 있다.
준농림지가 "개발가능한 땅"에서 사실상 "개발하기 힘든 땅"으로 바뀔 것이기 때문이다. "국토계획.이용 및 관리에 관한 기본법"이 시행되려면 앞으로 3-4년이 걸리겠지만 그동안에도 지방자치단체들이 준농림지 용도변경을 허용하지 않을 것이 확실해 토지 및 주택시장 전반에 변화가 불가피할 전망이다.
중개업계 동향
수도권 일대 부동산중개업소엔 준농림지 거래가 올스톱된 가운데 고객들의 문의전화만 이어졌다. 준농림지를 산 투자자들이 자신의 땅이 어떻게 될 것인지에 대한 문의가 주류를 이뤘다.
일부 중개업소에선 매수주문을 내놨던 수요자가 주문을 철회하는 모습도 보였다.
준농림지 값이 크게 떨어질 것으로 예상되는 상황에서 투자대상을 다른 쪽에서 찾아보겠다는 게 철회이유라고 중개업소에선 전했다. 앞으로 수도권 준농림지에 아파트가 들어서기 어려워지면서 기존 아파트나 분양권 값이 오를 가능성이 있는 만큼 기존 아파트를 사두는게 어떻냐는 상담전화도 적지 않았다.
용인시 원삼면 구경공인 김장회대표는 "엊그제까지만 해도 용인시청에 들러 원삼면 이동면등에 전원주택지를 조성하겠다는 말을 듣고 왔는데 갑작스런 정부발표로 심리가 꽁꽁 얼어 붙었다"고 말했다.
그러나 "아직은 개별 준농림지의 용도가 어떻게 정해질지 몰라 답하기도 힘든 입장"이라고 그는 말했다. 파주시 파주공인 관계자는 "아침부터 걱정스런 고객들의 전화가 빗발쳐 업무가 마비될 정도였다"며 "준농림지 값이 30%이상 하락 하는 것 아니냐는 의견이 많다"고 분위기를 전했다.
토지시장 전망
그렇지않아도 빈사상태에 허덕이던 토지시장은 앞으로 거래위축이 심화될 것으로 보인다.
어느 땅이 어떻게 규제될지 모르는 상황이기 때문에 거래가 끊긴채 관망하는 분위기가 상당기간 계속될 것이란 진단이 우세하다.
수요자가 위험부담을 안고 투자하기보다 일단 쉬어가자는 의견이 많아질 수 밖에 없다는 것이다.
그러나 거래위축이 준농림지 가격의 전반적 급락으로 이어지지는 않을 것이란 의견이 많다.
그보다는 값이 떨어지는 곳과 상승하는 곳이 뚜렸하게 구별될 것이라는게 전문가들의 분석이다.
우선 경관이 좋은 준농림지는 자연환경보전지역으로 지정될 가능성이 높아 가격이 큰 폭으로 떨어질 전망이다.
용인 수지 파주 광주등 수도권일대 아파트용지로 쓰일 수 있는 대규모 준농림지도 가격 하락이 불가피할 것으로 예상된다.
가뜩이나 수도권 분양시장이 침체된 상황에서 용적률 규제강화로 아파트 건설이 어려워질 것이기 때문이다.
그러나 취락이 이미 형성됐거나 진행중이어서 도시구역으로 지정될 가능성이 높은 지역과 이미 건축허가를 받은 땅들은 오히려 가격이 강세를 나타낼 것으로 보인다.
전원주택시장도 타격이 크지 않을 것으로 분석된다.
준농림지의 용적률을 낮춘다고 전원주택단지개발이 어려워지는 것은 아니기 때문이다.
오히려 새로운 도시계획에 따라 도로가 개통되는 등 주변여건이 좋아질 것이란 기대도 나오고 있다.
한마디로 준농림지라도 개발가능 여부를 기준으로 가격이 차별화를 나타낼 것으로 예상된다.
유종률 건국컨설팅사장은 "앞으로 준농림지시장은 지역과 입지에 따라 가격의 "부익부 빈익빈"현상이 두드러지게 된다"며 "개발이 가능한 땅 쪽으로 제한적인 매수세가 유입될 것"으로 내다봤다.
대경부동산서비스 이택구사장도 "도시주변의 준농림지는 도시지역으로 편입될 것이기 때문에 큰 타격이 없겠지만 경사가 심한 산지나 경관이 빼어난 곳은 개발이 어려워져 값이 하락할 것"이라고 말했다.
주택시장 전망
주택가격은 당분간 안정세를 나타낼 것이란게 대체적인 의견이다.
건설업체를 비롯 일부에선 공급감소에 따른 주택값의 상승을 주장하지만 이는 기우라는 지적이 우세하다.
수도권 주택보급률이 90%를 넘어선데다 향후 공급물량도 신규수요를 웃돌기 때문에 주택수급불균형이 일어날 가능성은 희박하다는 것이다.
규제강화 조치가 시행되려면 시간이 걸리는 만큼 주택시장이 일시적인 동요를 보이더라도 정부가 대단위 택지개발지구를 지정하는 등 보안대책을 세울 수 있어 집값이 안정세를 보일 것이라는 주장이 설득력을 얻고 있다.
이같은 주장의 근거로 올 1.4분기중 수도권에서 건설업체들에게 공급된 공공택지는 86만3천평으로 지난해 같은 기간(36만9천평)보다 1백33%나 증가했다는 점이 꼽히고 있다.
올해 주택분양시장이 지난해에 비해 크게 호전되지 않은 상황에서 택지공급이 늘어났다는 것은 건설업체들이 향후 시장회복을 염두에 두고 땅을 사뒀다는 것으로 해석할 수 있다는 논리다.
유성룡 건교부 주택정책과 서기관은 "올해 수도권 주택공급 물량은 30만가구로 신규수요 예상분인 15만가구의 2배에 달한다"며 "94년이후 준농림지 아파트 건립비율이 전체 공급물량의 18%(수도권기준)에 불과하다는 점을 고려하면 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.
정광영 한국부동산경제연구소 소장도 "IMF체제이후 주택구입이 감소하는 추세인데다 투기성 자금이 아파트시장에 유입될 가능성이 거의 없어 주택시장은 안정세를 지속할 것"으로 보인다고 지적했다.
그러나 일부 주택업체들은 준농림지의 용적률과 건폐율이 지금보다 낮아지게되면 사업채산성을 맞추기 위해 분양가 인상이 불가피하다며 이는 중장기적으로 주택가격의 상승을 불러올 것이라고 보고 있다.
대우건설 주택담당임원은 "입주를 앞두고 있는 수도권일대 아파트를 중심으로 가격이 상승할 여지가 높다"고 내다봤다.
수도권 공공택지 공급계획
토지공사와 주택공사에 따르면 수도권에서 택지개발예정지구로 지정됐거나 지구지정을 준비중인 택지가 6백59만8천평이다.
토공물량의 경우 파주교하(62만4천평),남양주 진접(67만2천평),용인 영신(58만5천평),용인 보정(59만3천평)등 6개 지구,3백24만6천평이다.
주공물량은 파주 금촌(4만7천평),용인 구성(37만9천평),용인보라(29만9천평)등 11개 지구 3백35만2천평이다.
이들 택지에 들어설 가구수는 모두 15만4천6백44가구에 이른다.
물론 이들 택지는 개발계획승인과 보상,철거절차를 거쳐야하기 때문에 택지공급이 늦어질 수 도 있다. 그러나 건교부가 택지난 해소를 위해 조기 지구지정을 추진하고 관할 지방자치단체에 개발계획승인을 빨리 내줄 것을 독려할 계획이어서 택지공급시기가 상당기간 빨라질 것으로 보인다.
유대형.백광엽.송진흡 기자 yoodh@hankyung.com
준농림지가 "개발가능한 땅"에서 사실상 "개발하기 힘든 땅"으로 바뀔 것이기 때문이다. "국토계획.이용 및 관리에 관한 기본법"이 시행되려면 앞으로 3-4년이 걸리겠지만 그동안에도 지방자치단체들이 준농림지 용도변경을 허용하지 않을 것이 확실해 토지 및 주택시장 전반에 변화가 불가피할 전망이다.
중개업계 동향
수도권 일대 부동산중개업소엔 준농림지 거래가 올스톱된 가운데 고객들의 문의전화만 이어졌다. 준농림지를 산 투자자들이 자신의 땅이 어떻게 될 것인지에 대한 문의가 주류를 이뤘다.
일부 중개업소에선 매수주문을 내놨던 수요자가 주문을 철회하는 모습도 보였다.
준농림지 값이 크게 떨어질 것으로 예상되는 상황에서 투자대상을 다른 쪽에서 찾아보겠다는 게 철회이유라고 중개업소에선 전했다. 앞으로 수도권 준농림지에 아파트가 들어서기 어려워지면서 기존 아파트나 분양권 값이 오를 가능성이 있는 만큼 기존 아파트를 사두는게 어떻냐는 상담전화도 적지 않았다.
용인시 원삼면 구경공인 김장회대표는 "엊그제까지만 해도 용인시청에 들러 원삼면 이동면등에 전원주택지를 조성하겠다는 말을 듣고 왔는데 갑작스런 정부발표로 심리가 꽁꽁 얼어 붙었다"고 말했다.
그러나 "아직은 개별 준농림지의 용도가 어떻게 정해질지 몰라 답하기도 힘든 입장"이라고 그는 말했다. 파주시 파주공인 관계자는 "아침부터 걱정스런 고객들의 전화가 빗발쳐 업무가 마비될 정도였다"며 "준농림지 값이 30%이상 하락 하는 것 아니냐는 의견이 많다"고 분위기를 전했다.
토지시장 전망
그렇지않아도 빈사상태에 허덕이던 토지시장은 앞으로 거래위축이 심화될 것으로 보인다.
어느 땅이 어떻게 규제될지 모르는 상황이기 때문에 거래가 끊긴채 관망하는 분위기가 상당기간 계속될 것이란 진단이 우세하다.
수요자가 위험부담을 안고 투자하기보다 일단 쉬어가자는 의견이 많아질 수 밖에 없다는 것이다.
그러나 거래위축이 준농림지 가격의 전반적 급락으로 이어지지는 않을 것이란 의견이 많다.
그보다는 값이 떨어지는 곳과 상승하는 곳이 뚜렸하게 구별될 것이라는게 전문가들의 분석이다.
우선 경관이 좋은 준농림지는 자연환경보전지역으로 지정될 가능성이 높아 가격이 큰 폭으로 떨어질 전망이다.
용인 수지 파주 광주등 수도권일대 아파트용지로 쓰일 수 있는 대규모 준농림지도 가격 하락이 불가피할 것으로 예상된다.
가뜩이나 수도권 분양시장이 침체된 상황에서 용적률 규제강화로 아파트 건설이 어려워질 것이기 때문이다.
그러나 취락이 이미 형성됐거나 진행중이어서 도시구역으로 지정될 가능성이 높은 지역과 이미 건축허가를 받은 땅들은 오히려 가격이 강세를 나타낼 것으로 보인다.
전원주택시장도 타격이 크지 않을 것으로 분석된다.
준농림지의 용적률을 낮춘다고 전원주택단지개발이 어려워지는 것은 아니기 때문이다.
오히려 새로운 도시계획에 따라 도로가 개통되는 등 주변여건이 좋아질 것이란 기대도 나오고 있다.
한마디로 준농림지라도 개발가능 여부를 기준으로 가격이 차별화를 나타낼 것으로 예상된다.
유종률 건국컨설팅사장은 "앞으로 준농림지시장은 지역과 입지에 따라 가격의 "부익부 빈익빈"현상이 두드러지게 된다"며 "개발이 가능한 땅 쪽으로 제한적인 매수세가 유입될 것"으로 내다봤다.
대경부동산서비스 이택구사장도 "도시주변의 준농림지는 도시지역으로 편입될 것이기 때문에 큰 타격이 없겠지만 경사가 심한 산지나 경관이 빼어난 곳은 개발이 어려워져 값이 하락할 것"이라고 말했다.
주택시장 전망
주택가격은 당분간 안정세를 나타낼 것이란게 대체적인 의견이다.
건설업체를 비롯 일부에선 공급감소에 따른 주택값의 상승을 주장하지만 이는 기우라는 지적이 우세하다.
수도권 주택보급률이 90%를 넘어선데다 향후 공급물량도 신규수요를 웃돌기 때문에 주택수급불균형이 일어날 가능성은 희박하다는 것이다.
규제강화 조치가 시행되려면 시간이 걸리는 만큼 주택시장이 일시적인 동요를 보이더라도 정부가 대단위 택지개발지구를 지정하는 등 보안대책을 세울 수 있어 집값이 안정세를 보일 것이라는 주장이 설득력을 얻고 있다.
이같은 주장의 근거로 올 1.4분기중 수도권에서 건설업체들에게 공급된 공공택지는 86만3천평으로 지난해 같은 기간(36만9천평)보다 1백33%나 증가했다는 점이 꼽히고 있다.
올해 주택분양시장이 지난해에 비해 크게 호전되지 않은 상황에서 택지공급이 늘어났다는 것은 건설업체들이 향후 시장회복을 염두에 두고 땅을 사뒀다는 것으로 해석할 수 있다는 논리다.
유성룡 건교부 주택정책과 서기관은 "올해 수도권 주택공급 물량은 30만가구로 신규수요 예상분인 15만가구의 2배에 달한다"며 "94년이후 준농림지 아파트 건립비율이 전체 공급물량의 18%(수도권기준)에 불과하다는 점을 고려하면 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.
정광영 한국부동산경제연구소 소장도 "IMF체제이후 주택구입이 감소하는 추세인데다 투기성 자금이 아파트시장에 유입될 가능성이 거의 없어 주택시장은 안정세를 지속할 것"으로 보인다고 지적했다.
그러나 일부 주택업체들은 준농림지의 용적률과 건폐율이 지금보다 낮아지게되면 사업채산성을 맞추기 위해 분양가 인상이 불가피하다며 이는 중장기적으로 주택가격의 상승을 불러올 것이라고 보고 있다.
대우건설 주택담당임원은 "입주를 앞두고 있는 수도권일대 아파트를 중심으로 가격이 상승할 여지가 높다"고 내다봤다.
수도권 공공택지 공급계획
토지공사와 주택공사에 따르면 수도권에서 택지개발예정지구로 지정됐거나 지구지정을 준비중인 택지가 6백59만8천평이다.
토공물량의 경우 파주교하(62만4천평),남양주 진접(67만2천평),용인 영신(58만5천평),용인 보정(59만3천평)등 6개 지구,3백24만6천평이다.
주공물량은 파주 금촌(4만7천평),용인 구성(37만9천평),용인보라(29만9천평)등 11개 지구 3백35만2천평이다.
이들 택지에 들어설 가구수는 모두 15만4천6백44가구에 이른다.
물론 이들 택지는 개발계획승인과 보상,철거절차를 거쳐야하기 때문에 택지공급이 늦어질 수 도 있다. 그러나 건교부가 택지난 해소를 위해 조기 지구지정을 추진하고 관할 지방자치단체에 개발계획승인을 빨리 내줄 것을 독려할 계획이어서 택지공급시기가 상당기간 빨라질 것으로 보인다.
유대형.백광엽.송진흡 기자 yoodh@hankyung.com