주택신용보증서만 있으면 대출..오른 전세금 3000만원 어떻게 장만하나

주부 김은정씨는 서울 강남의 23평대 소형 아파트에 전세를 살고 있다.

다음달에 전세가 만기가 되는데 전세금 6천만원이 9천만원 정도로 많이 올라 있다.

외환위기 직후 전세값이 큰 폭으로 하락할 때 들어갔다가 전세값 상승으로 곤란을 겪게 된 셈이다.

김씨의 남편은 평범한 샐러리맨으로 갑자기 3천만원의 자금을 구하기가 쉽지 않은 상황이다.

김씨 가족의 월 평균 소득은 2백50만원정도이다.

이중 1백30만원 정도를 저축하고 있다.

현재 3년이 경과한 비과세가계저축과 비과세가계신탁에 각각 50만원씩 붓고 있다.

또 내집마련을 위해 올 3월 청약제도가 변경됐을 때 가입한 청약부금에 매월 10만원,지난해 9월 근로자우대저축 가입자격이 확대됐을 때 가입한 근로자우대저축에 매월 10만원씩 넣고 있다.

목돈으로는 9월중 만기가 되는 1천만원의 실세 정기예금이 있다.

김씨는 오른 전세금을 어떻게 해결하는 것이 좋을지 한경 머니팀에 상담을 의뢰하였다.

간편한 전세자금 대출을 활용=김씨 가족의 저축율은 50%를 넘고 있어 양호한 수준이다.

또 적금은 비과세상품을,목돈은 세금우대 상품을 적절히 활용하고 있어 투자 포트폴리오는 나무랄데 없다.

그러나 당장 내달 치뤄야 할 전세금 인상분 3천만원을 마련하여야 할 처지다.

먼저 직장인인 김씨 남편이 간편한 전세자금 대출을 받아 전세자금 인상분을 마련할 수 있다.

바로 주택금융신용보증서를 활용한 전세자금 대출을 이용하는 것이다.

보증인이나 담보가 없어 대출을 받지 못하고 있는 전세 입주자에게 실질적으로 무보증형태로 대출해 주는 점이 장점이다.

따라서 김씨처럼 무주택자가 전세계약을 갱신할 때 오른 전세금을 해결할 때 적합하다.

대출금리는 연 9.75% 정도이나 신용보증서 발급에 따른 보증료 연 0.3%는 별도로 부담해야 한다.

대출금액은 최고 6천만원으로 1천만원 이하의 대출은 자격요건에 제한이 없다.

그러나 1천만원을 넘는 대출은 연소득 범위내에서만 대출을 받을 수 있다.

이때 이미 금융기관에서 대출(예적금담보대출 제외)을 받은 전력이 있다면 그 대출액을 차감한 금액을 빌릴 수 있다.

또 2천만원 이내의 대출은 필요한 전세자금의 70% 이내,2천만원을 초과하는 대출은 50% 이내까지 대출이 된다는 점을 알아야한다.

7월부터 대출조건이 강화돼 전세자금 중 10%의 계약금을 지불한 경우에 한해 대출해 주고 있다.

김씨 남편의 경우 연소득이 3천만원이고 필요한 전세차액은 3천만원이다.

따라서 연소득 범위내이고 총 전세자금의 50% 범위내이므로 돈을 쉽게 빌릴 수 있다.

비과세가계저축이나 신탁 중 한쪽을 포기=김씨가 조건이 맞지 않아 전세자금 대출을 받을 수 없는 처지라면 다른 방법을 써야한다.

일단 지금까지 가입한 비과세가계저축이나 신탁을 해지해 전세자금에 쓰는 방법을 고려할 수 있다.

김씨의 경우 현재 5년제 비과세가계저축과 비과세가계신탁에 매월 50만원씩 불입하여 3년이 경과했다.

현재까지의 비과세가계저축 원리금은 2천1백20만원 정도이고 비과세가계신탁의 원리금은 2천2백만원 정도이다.

그러나 세금이 전혀 없어 유리한 비과세통장을 가능한 한 살릴 필요가 있으므로 저축과 신탁 중 하나만 해지한다.

둘 중 하나를 해지하더라도 나머지 계좌에는 전혀 불이익이 없다.

해지할 때는 두 계좌의 수익률을 비교하여 수익률이 낮은 것을 해지하도록 한다.

김씨의 비과세가계저축 금리는 가입당시 연 11.5% 였으나, 3년이 경과한 현재 3년 당시의 정기적금 금리에 연동돼 나머지 2년간의 금리는 연 8.5%로 바뀌게 된다.

김씨의 비과세가계신탁 배당률은 현재 연 9.5%를 넘고 있다.

이런 경우라면 당연히 금리가 낮은 비과세가계저축을 해지하는 것이 유리하다.

예금담보대출을 활용=김씨가 비과세가계저축을 해지해 2천1백20만원을 마련해도 전세금 3천만원에는 모자란다.

그리고 실세 정기예금에 예치한 목돈 1천만원은 아직 만기가 2개월 정도 남아 있다.

전세자금에 쓰려고 실세 정기예금 1천만원을 해지하게 되면 연 8%의 약정이율대신 연 3%의 중도해지이율이 적용돼 손해가 크다.

이럴 때는 이 정기예금을 담보로 잠시 대출을 받아 전세자금에 충당한 후,2개월 후 만기가 되었을 때 대출금을 상환하면 문제는 해결된다.

부족금액을 마련하기 위해 비과세가계신탁 담보대출을 받을 수도 있으나 비과세가계신탁의 이율이 실세정기예금의 이율보다 높아 대출이율도 더 높으므로 실세 정기예금 담보대출을 이용하는 것이 유리하다.

재테크 방법 수정=김씨는 전세자금대출이 가능하면 그것을 이용하는 것이 낫다.

만약 조건이 맞지 않으면 비과세가계저축을 해지하고 일부 부족금은 실세 정기예금 담보대출로 해결하면 된다.

이렇게 비과세가계저축을 해지한 경우에는 비과세가계저축에 계속 불입하던 월50만원의 돈을 종전에 붓고 있던 근로자우대저축에 40만원을 추가해 매월 50만원씩 불입하자.

나머지 10만원은 청약부금에 추가해 매월 20만원씩 불입하면 된다.

이렇게 하면 청약부금의 납입액이 2002년 3월에 3백만원을 넘게돼 1순위 청약자격을 얻을 수 있다.

[ 도움말=이건홍 한미은행 리테일팀장,한경 머니 자문위원 ]