[사설] (8일자) 상가임대차 보호법서 유의할 점

한국부동산신탁 부도사태를 계기로 영세상인들을 보호하기 위한 ''상가임대차보호법'' 제정이 다시 추진되고 있다고 한다.

시장경제에서는 상가임대차도 원칙적으로 당사자간의 자유계약에 맡기는 것이 옳지만 임대건물의 양도 또는 경매로 인한 입주상인들의 경제적 피해가 심각한 만큼 ''주택임대차보호법''과 같은 안전장치를 마련해야 한다는 주장도 일리가 있다고 본다.

다만 재산권 침해 또는 경제활동 위축과 같은 부작용을 일으키지 않도록 입법과정에서 충분한 논의와 검토가 있어야 함은 물론이다.

현행 민법 제621조의 규정에 따르면 임차권등기를 하지 않은 경우 임차인은 임대건물을 양도 또는 경락받은 제3자에게 대항하지 못하기 때문에 임대차계약이 일방적으로 종료되는 것은 물론이고 임차보증금조차 반환받지 못하는 경우가 적지 않다.

특히 경제적 약자인 임차인이 임대차 등기를 요구하기 어렵기 때문에,피해규모가 수백억원에 이르는 코스모스백화점 사태를 비롯해 크고 작은 피해사례가 끊이지 않는 실정이다.

주요 입법내용은 대항력 요건완화,임대차계약기간과 임차보증금반환 보장,임대료인상 규제,권리금 보호 등으로 요약되는데 몇가지 점은 좀더 신중히 검토할 필요가 있다고 본다.

우선 점포의 인수와 부가세법 제5조에 의한 사업자등록을 마치면 임대차등기가 없더라도 효력이 발생하게 할 경우,제3자가 인수여부를 알수 있는 마땅한 공시방법이 없다는 점이 문제다.

특히 임대차계약을 먼저 한뒤 점포인수가 이뤄지는 것이 대부분이어서 확정일자를 받는 것도 실효가 없으므로 별도의 공시방안이 강구돼야 할 것이다.

대항력을 갖춘 경우 임차인이 후순위권리자 기타 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 무제한으로 인정할 경우 건물임대가 위축되고 부동산경기에 영향을 미칠 수 있다는 점에도 유의해야 한다.

따라서 임차보증금 우선변제권을 인정하되 평당 일정금액의 상한선을 두는 방안이 필요하다고 본다.

그리고 임차인이 3개월이상 임대료를 체납하는 등 특별한 계약해지 사유가 없는 한 임차기간을 최고 5년까지 연장하도록 하는 것은 경제환경 변화가 심한 요즘에는 반드시 임차인에게 이롭다고만 할 수 없으며 자칫 임차보증금만 인상시킬 수 있으므로 최고 3년 정도로 하는 것이 어떨까 생각한다.

임차보증금 최고인상률이나 월세산정이율을 대통령령으로 규제하고 권리금 일부반환을 강제하는 규정도 시장수급을 교란시키지 않도록 신중해야 할 것이다.