[新 유통혁명] (4) '새로운 상업시설 RSB' .. 단지형 점포형태

RSB(Road Side Business)는 Non-Food 상품 즉 패션상품, 마니아용 초전문 상품이나 식품, 약품 등과 같은 생활 기본관련 상품을 제외한 "생활 스탠더드"적 성격을 갖는 서적, 가전용품, 가구, 완구, 신발, 구두, 안경, 가방, 레저스포츠용품, 원예, 인테리어 용품, 침구, DIY(Do it yourself)용품, 캐주얼의류 등의 업체들이 디스카운트성과 전문점 성격을 갖추고 관련 식음료 및 서비스 기능과 함께 주로 대도시 교외지역에 단지형 또는 Stripe형(한 점포가 독립적인 주차장을 갖고 생활간선 도로면에 여러 점포가 연속하여 점포를 전개하는 점포개발 형태)으로 전개되는 점포형태다. 넓고 편리한 주차장은 필수다. 논푸드 상품이 갖고 있는 대형상품, 품목의 다양화, 저빈도 구매 등의 특성으로 도심지 적합 업태(백화점, 슈퍼마켓 등)에서는 합리적으로 점포를 전개하기 어려운 것에 대한 대안으로 교외 입지에 디스카운트성과 전문성 그리고 점포의 규모 확보 등을 통해 고객의 니드에 충족하고자 전개하는 상업시설 및 개발형태를 특별히 RSB라고 정의하고 있다. RSB의 여건 성숙 1)자동차 보급률의 확대 2)도시의 교외화 및 도시간 By Pass나 생활 간선도로의 이용률 급증 3)소비형태의 변화 4)논푸드 소매업계 니드와 현상(초기투자 및 운영비용 최소화의 필요성 대두/입지 선정의 어려움으로 프랜차이즈 사업의 확대 곤란/필요 규모의 매장확보 어려움으로 관련상품 전부의 전개 곤란) 5)교외지역 지주의 토지활용을 통한 수익제고 니드 증가 6)기존 점포들의 장소 제공기능 미약(고임대료, 전국 네트워크의 불가능 등) 7)이(異)업종 업체의 소매업 및 서비스업 진출 확대 8)지방 자치제의 정착 등의 이유로 RSB 사업을 전개할 수 있는 시대변화 여건이 성숙되었다고 생각한다. 출점업체(Tenant), 토지 소유자, 개발업체의 장점 1)출점업체(Tenant)는 토지취득 자금이 불필요하고 희망하는 조건의 입지와 건물 규모를 선택할 수 있고 전국적인 체인스토어 전개가 가능하며 빠르게 진행할 수 있고 운영비용이 싸다 등의 장점이 있다. 2)토지 소유자는 토지의 유효이용을 통해 수익창출이 가능하며 건축비를 보증금 등으로 대체하더라도 안정적이고 만족할 만한 수입이 기대된다. 3)개발업체는 토지를 소유하지 않고 상권 분석을 통한 입지선정을 하여 관리지로서 계약할 경우 소액투자로 RSB 단지 개발이 가능하다. RSB의 마케팅과 머천다이징 1)RSB의 차별성은 고객이 평가하는 쇼핑 포지셔닝(Positioning)상에서 논푸드 상품과 엔터테인먼트, 서비스 부문의 결합과 목적성 구매고객에게 단지적 성격을 갖는 개발을 함으로써 원스톱 쇼핑을 가능케 하고 또한 디스카운트, 전문성, 편의성을 바탕으로 논푸드 관련 쇼핑센터로서의 기능을 수행하게 할 수 있다. 2)광역 상권화 함으로써 자연히 객층을 확대하게 되고 이것은 구매 빈도가 낮으며 대형 및 상대적 고가인 논푸드 상품의 특성이 있다 하더라도 고객들의 꾸준한 이용이 가능해 점포 활성화를 유도하게 될 것이다. 3)이제는 구매의 니드가 생산체계별 즉 품종으로 이루어지는 것이 아니고 생활개념(인테리어, 레저, 스포츠, 외식 등)에서 이루어지는 것이므로 교외화한다 하더라도 고객의 욕구충족을 시킬 수 있는 마케팅과 상품의 믹스가 가능하다. 전망과 바람 일본은 '66~75년'의 제1기, '75~80년'의 제2기, '81~90년'의 제3기, '91년 이후' 제4기의 단계를 거치면서 RSB 사업이 지속적으로 발전해 왔다. 이제는 논푸드와 관련되는 전 업종과 카테고리킬러 등의 RSB 업종으로 전개되고 있으며 서비스 분야도 식음료, 은행, 수영장, 테니스장, 결혼식장 등이 연계 개발되고 있다. 그리고 업종별 RSB 전문 브랜드도 증가되어 가고 있다. 그리고 당초 지역형(Stripe)에서 점차 단지형(쇼핑센터형식)으로 확대되고 있다. 또한 RSB의 성장을 예측하고 주택, 건설, 부동산, 교통, 제조업 등이 RSB 디벨로퍼로 참여하고 있다. 우리나라는 그린벨트가 도시와 도시 사이에 전개되어 있다 하더라도 기능적으론 도시와 도시가 이어져 있다고 보아도 좋을 것이다. 또 매우 많은 개발 가능성이 있는 도시교외 지역의 토지(준농림지 등)가 있어 50만명 인구당 5,000평~10,000평 대지면적의 RSB 단지 40~50개의 개발은 매우 합리적으로 검토할 수 있을 것으로 생각한다. RSB 개발의 확대로 논푸드 상품의 개발, 다양한 프랜차이즈 체인 전개로 유통구조 개선 및 취업확대 그리고 고객의 풍요로운 쇼핑과 생활을 기대해 본다. 김배한