[부동산 증권화시대] (7) '자산운영전략' .. 리모델링 등 활용

부동산투자회사(리츠)는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하도록 부동산투자회사법에 규정돼 있다. 부동산투자회사 및 자산관리회사 설립을 추진중인 업체들은 부동산투자회사법에서 정해져 있는 자산구성 기준에 맞춰 나름대로 비즈니스모델을 만들어 가고 있다. 부동산투자회사들의 향후 가치는 자산구성의 상당 부분을 차지하는 부동산을 어떻게 운영하느냐에 따라 결정될 것으로 보인다. 다시 말해 리츠회사의 자산구성은 투자자의 입장에서 중요한 투자잣대라고 할 수 있다. 예를 들어보자. 현금 3억원을 가진 투자자가 투자하고 싶은 리츠회사가 두 군데있다. A리츠는 투자금액대비 연 12%의 임대수익(3천6백만원)을 올리는 부동산에 투자하고 있다. 반면 이 부동산은 앞으로 매각하더라도 가격상승을 기대하기 어렵다. B리츠는 임대수입은 없지만 5년 후 매각시 6억원의 현금을 투자자에게 돌려줄 수 있는 부동산에 투자하고 있다고 가정하자. 언뜻 보면 3억원을 들여 5년 후 6억원이 될 것으로 기대되는 투자가 매력적으로 보일 수 있다. 그렇지만 회수되는 이익을 재투자하는 복리개념인 투자수익률(IRR)은 12%로 같다. 다만 임대수익을 받는 것은 안정적이어서 위험도가 낮지만 5년 후의 자산가치 상승을 기대하는 것은 위험도가 높다. 수익률이 같다면 위험도가 낮은 곳에 투자하는게 상식이다. 부동산증권화 시대엔 투자의 기준이 자산가치에서 수익가치 중심으로 변화하는 것을 감안하면 더욱 그렇다. 또 수익을 창출하지 못하는 리츠회사는 주식의 가치하락으로 이어지게 될 것이다. 안정적인 수익을 투자자에게 돌려줄 수 있도록 자산을 운영하는 리츠회사에 투자해야 하는 셈이다. 투자자를 모으려면 리츠회사들은 투자자에게 돌려줄 현금창출을 위해 종전과는 다른 자산운영전략이 필요하다. 첫째 적극적으로 임차인 관리에 나서야 한다. 향후 경기전망이 어두운 산업에 속해 있는 임차인을 성장성이 높은 산업에 속해 있는 임차인으로 교체해야 한다. 대외적으로 지명도가 높은 임차인을 유치해야 건물의 이미지 및 임대료를 높일 수 있다. 둘째 임대료계약 방식을 바꿔야 한다. 임대료 인상률과 관리비 인상률을 물가상승률에 연동시키거나 건물관리와 관련된 모든 비용을 임차인과 적절히 분담, 물가상승에 따른 위험을 줄여 나가야 한다. 셋째 보유부동산을 과감히 매각하고 재투자하는 전략을 세워야 한다. 이를 위해 리츠회사 경영진은 현재 소유하고 있는 부동산의 수익률 장래전망 및 새로운 투자기회를 항상 주시하고 있어야 한다. 과거에 높은 투자성과를 달성한 부동산이라 하더라도 시장상황의 변동에 따라서 투자성과가 떨어질 수도 있다. 장래전망이 밝지 않은 부동산은 과감히 처분하고 새로운 부동산에 투자해야 한다. 넷째 리모델링을 효과적으로 활용해야 한다. 리모델링은 외부자원의 추가적인 투입없이 건물의 현금흐름을 높일 수 있는 수단중 하나다. 리츠회사 경영자의 창의력을 간접적으로 엿볼 수 있는 부분이기도 하다. 다섯째 비용은 최대한 줄여야 한다. 미국에서도 리츠회사가 소유 부동산을 직접관리하면서부터 활성화됐다. 효율적인 비용관리를 통해 영업이익을 높이는 리츠회사와 그렇지 못한 회사는 시장에서 달리 평가되고 있다. 비용관리능력은 리츠경영자를 평가하는 중요한 지표이기도 하다. 김대형 - 약력 : *서울대 건축과 *미국공인부동산투자분석사(CCIM) *미국기업가치평가분석사(ASA)