[부동산 증권화시대] (3) '부동산투자회사법의 문제점'

7월 1일부터 시행에 들어간 부동산투자회사법은 리츠의 인가에서부터 출발해 자산운용에 이르기까지 많은 문제점을 안고 있다. 먼저 설립인가와 관련해 법령자체가 모순을 가지고 있다. 부동산투자회사법 제5조는 부동산회사를 설립하고자 하는 자는 대통령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 인가를 받도록 규정하고 있다. 이 법의 시행령(미확정)에서는 인가신청서에 주금의 납입을 증명할 수 있는 서류, 인가신청일 현재 발기인의 주식인수실적 및 일반공모실적 등을 기재한 서류를 제출할 것을 요구하고 있다. 반면 이 법 제50조를 보면 인가를 받지않고 부동산투자회사의 명칭을 사용하여 주식을 모집하거나 매출하면 5년 이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금이라는 제재를 받게 된다. 다시 말해 리츠 인가를 받기 위해서는 공모를 해야 하는데 인가받지 않고 공모를 하면 처벌을 받도록 돼 있는 것이다. 결국 성공적으로 리츠를 설립하기 위해서는 처벌을 받는 길을 선택할 수밖에 없도록 만들고 있는 셈이다. 배당가능이익에 관한 문제도 있다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하게 돼있다. 10억원에 구입한 부동산의 시가가 15억원이 돼 5억원의 평가차익이 생기는 경우 5억원의 배당가능이익이 생긴다. 그러나 리츠는 부동산을 소유하고 있을 뿐 이익이 실현된 것은 아니다. 부동산을 팔아 5억원의 현금을 만들든가 아니면 5억원을 빌려서 배당을 해야 되는 셈이다. 부동산값이 떨어지면 반대의 경우가 생긴다. 이같은 문제를 해결하기 위해 이익이 실현된후 배당가능이익으로 분류하는 현금주의를 도입하는 방안을 생각해볼 수 있다. 부동산투자회사법은 부동산가치 평가의 공정성을 의심해 설립시 현물출자를 못하게 하고 있다. 따라서 설립단계에서는 해당 부동산을 팔아 현금을 출자해야 한다. 그것이 싫으면 회사가 설립된 후 부동산을 현물출자해야 한다. 부동산가치를 객관적으로 평가를 할 수 있는 방안을 모색하는 쪽으로 문제를 풀어나가는 것이 바람직하다고 본다. 현물출자 자체를 막는 것은 상법상 현물출자를 허용하고 있는 입법취지와도 거리감이 있다. 부동산투자회사의 차입을 제한하고 있는 것도 문제다. 동법시행령에는 부동산을 취득할때 보증금 등 불가피하게 인수해야 하는 부채정도만 허용할 것으로 보인다. 이것도 부동산투자회사가 사옥으로 사용하기 위해 부동산을 취득하는 경우에 국한할 것인지, 법률상 제한된 차입제한을 시행령 단계에서 어느 정도 풀어주기 위한 것인지 분명하지는 않다. 전자의 경우는 소수의 인원으로 운영되는 리츠회사의 특성상 법령의 실효성에 의문이 간다. 후자의 경우라면 법률단계에서 제한해 놓은 것을 시행령단계에서 풀어놓는 것이 되어 위임입법의 한계를 벗어나게 된다. 차입경영으로 회사가 부실해질 수 있다는 가능성만으로 수익향상의 지렛대 역할을 하는 차입을 막는다는 것은 지나친 처사다. 문종국 --------------------------------------------------------------- ◇ 약력 △서울대 법과대 △미국뉴욕주변호사 △미국로펌 부동산금융업무 담당