[부동산 물어보세요] 가압류한 건물에 근저당 설정.점포있을때 우선순위

Q 1천5백만원을 빌려준 뒤 돌려 받지 못해 지난 9월 소액 청구 소송을 제기해 법원으로부터 승소판결을 받았습니다. 채무자의 상가건물에 가압류를 걸어 놓고 이번에 강제집행을 하고자 합니다. 그런데 이 건물은 1순위로 근저당이 설정돼 있고 3곳의 점포가 입점하고 있으며 확정일자를 받았는지는 모르겠으나 주거용으로 3천만원의 전세가 있습니다. 1순위의 근저당권자를 제외한 나머지 상가 3곳 및 3천만원의 세입자와 경합을 한다면 그 순위가 어떻게 되는지요. 또 전세사는 사람이 확정일자를 받지 않았다면 어떻게 되는지 궁금합니다. (서울 잠실동 이창현씨) A 세입자보다는 후순위로 밀릴 가능성이 높습니다. 왜냐하면 상가건물이라 하더라고 세입자가 실제로 주거용도로 사용하고 있고 임대차 3대 요건(전입신고 점유 확정일자)을 갖췄다면 다른 채권자에 우선해 소액보증금을 변제받게 됩니다. 따라서 세입자와의 경합에서 소액보증금 우선변제금액에 대해 가압류권자는 후순위로 밀리게 됩니다. 다만 전세사는 세입자가 확정일자를 받지 않았다면 우선변제의 효력과 낙찰대금에서 우선변제 받을 권리가 없기 때문에 채권자에게 권리가 먼저 돌아가게 됩니다. 거주용도가 아닌 상업용도로 이용되는 상가에 대해서는 임대차보호법이 적용되지 않으므로 경락 대금은 우선적으로 채권자에게 배당됩니다. (02)765-0008 메트로컨설팅 윤재호 대표