'용적률 강화'로 수익성 불투명 .. 고밀도지구 개발계획 '호재'인가

서울시가 최근 잠실 서초 등 6개 고밀도지구 개발기본계획을 내년말까지 확정짓겠다고 발표하자 강남권을 중심으로 일부 아파트 값이 들먹이고 있다. 사업추진 윤곽이 나온 만큼 고밀도지구 아파트도 투자가치가 높아졌다는 게 해당지역 주민이나 투자자들의 분위기다. 이런 탓인지 서울 송파구 잠실주공 5단지의 경우 열흘새 평형에 관계없이 3천만원이나 올랐고 매물도 자취를 감췄다. 그러나 서울시의 이번 발표가 고밀도지구 아파트에 호재로 작용할 것으로 보는 전문가는 그리 많지 않다. 주변 중개업소들도 가격 오름세를 의아해하고 있다. 서울시의 방침은 단지별로 추진되는 무리한 재건축을 막고 지구 전체의 교통이나 입지여건에 맞게 용적률 및 건물높이 밀도 등을 조정하겠다는 것이다. 따라서 용적률 강화 등으로 재건축에 따른 수익성 확보가 더욱 어려워질 것이라는 게 부정적 전망의 근거다. ◆과연 호재인가=개발기본계획 수립 대상으로 선정된 곳은 잠실 서초 청담·도곡 여의도 반포 서빙고 등 6개 지구다. 이들 지구에는 모두 6만2천여가구가 들어서 있다. 서울시는 총 13개 고밀도지구 중 우선적으로 이들 지구의 개발기본계획을 내년말까지 확정 고시하겠다는 복안이다. 하지만 이같은 추진 일정을 액면 그대로 받아들이기는 어렵다는 게 전문가들의 분석이다. 이들은 개발계획 수립절차가 거의 비슷한 저밀도지구를 예로 든다. 저밀도지구의 경우 지난 96년 11월 재건축 계획이 확정됐지만 실제 개발기본계획이 확정 고시된 것은 2000년 2∼12월이었다. 기본계획안 공모(97년 5월) 시점부터만 따져봐도 3년 이상 걸린 셈이다. 더욱이 기본계획 고시 후 재건축 시기조정 방침에 따라 지금까지 사업승인을 받은 단지는 지난해 9월 암사·명일지구의 동서울아파트를 시작으로 도곡주공 잠실4단지 화곡1주구 등 4곳에 불과하다. 현재로서는 나머지 단지가 언제 사업승인을 받을지조차 오리무중이다. 고밀도지구의 경우 현재 서울시가 개발용역업체 등록을 받아놓은 상태에 불과하다. 시는 연말까지 용역계약을 마친 뒤 내년중 용역기관이 제시한 개발안을 놓고 환경·교통·재해·인구영향 평가를 거쳐 기본계획안 공람→개발기본계획 변경 고시 등을 모두 마치겠다는 일정을 잡고 있지만 실현 여부는 미지수다. 업계 관계자는 "서울시 방침대로 내년말까지 개발기본계획이 고시되더라도 재건축 시기조정 등 후속 변수가 많은 만큼 단지별로 실제 재건축에 들어가려면 수년이 걸릴 것"이라고 내다봤다. ◆수익성도 문제=이들 고밀도지구 아파트는 대부분 지상 12∼18층의 중·고층 아파트로 이뤄져 있으며 현재 용적률도 대부분 1백60∼2백30%선으로 높은 편이다. 특히 일반주거지역을 세분화할 때 3종은 2백50%,2종은 2백% 이하의 용적률을 적용받는다. 이를 감안하면 개발기본계획 수립이 끝나더라도 재건축 확정에 따른 '기대감'보다는 규제 강화에 따른 '실망감'이 더 큰 단지가 속출할 것이라는 전망이 지배적이다. 대림산업 관계자는 "저밀도지구는 용적률 80∼1백10%의 기존 아파트가 2백70% 안팎으로 재건축돼 일반 분양분이 많은 만큼 조합원들은 공사비를 줄이고 집도 늘려갈 수 있지만 고밀도지구는 대부분 1대1 재건축이 불가피해 공사비를 고스란히 부담해야 한다"며 "이 때문에 재건축 자체를 포기하는 단지가 대거 나올 가능성이 높다"고 말했다. 여기에다 기본계획 수립 후 재건축 시기조정 문제 등이 불거질 소지가 높아 실제 재건축까지는 변수가 많다는 점도 염두에 둬야 한다. 잠실 로얄공인 최한규 사장은 "지난해 재건축 용적률 규제로 중층 아파트 값이 떨어지고 사업도 지연되고 있다는 사실을 되새길 필요가 있다"며 "분위기에 휩쓸린 무리한 투자는 자제하고 냉정하게 시장을 관망하는 자세를 갖는 것이 바람직하다"고 조언했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com