['주거용 오피스텔' 양도세 부과 파문 확산] 투자자 혼란

국세청이 오피스텔을 주거용으로 사용했을 경우 주택으로 간주,양도소득세를 부과해 온 것으로 밝혀짐에 따라 파문이 확산되고 있다. 건설업계는 "현행 건축법상 오피스텔은 업무시설로 분류돼 세제.청약부문 등에서 아파트와 다르게 취급되고 있다"며 국세청의 조치에 대해 반발하고 있다. 특히 오피스텔을 "1가구2주택" 적용대상이 아닌 것으로 알고 매입했던 수요자들은 크게 당혹해하고 있다. 전문가들은 오피스텔의 용도와 관련,"주거시설이냐 업무시설이냐"를 놓고 정부 부처간에 이견을 보이고 있는 것은 시장의 혼란을 부추길 가능성이 높다며 하루빨리 통일된 기준을 마련해야 한다고 지적했다. ◆관련부처 견해 제각각=국세청은 지난 92년부터 실질과세 원칙에 따라 오피스텔이 주거용으로 확인되면 주택으로 보고 과세하고 있다고 밝혔다. 재산세과 이재흥씨는 "무주택자가 오피스텔에 3년 이상 거주하면 주택과 마찬가지로 양도소득세 면제혜택을 주어 왔다"며 "상시주거용으로 사용하면 주택으로 볼 수밖에 없다"고 말했다. 그는 주거용 판단은 주민등록소재지와 같은 사실관계를 바탕으로 판정하며 국세청 기준이 소비자들에게 불리한 것만은 아니라고 강조했다. 오피스텔을 건축법과 주택건설촉진법 등에서 업무용시설로 분류하고 있는 건설교통부는 국세청의 조치에 대해 당황해하고 있다. 주택으로 보지 않아 '아파트 재당첨 제한' 및 '1가구2주택 청약1순위 제한' 대상 등에서 제외하고 있기 때문이다. 이춘희 주택도시국장은 "국세청에 사실관계를 확인한 후 내부검토를 거쳐 공식적인 입장을 밝히겠다"고 말했다. 행정자치부 산하 각 지방자치단체들도 지방세인 취·등록세를 부과할 때 오피스텔을 업무시설로 보고 과세하고 있다. ◆1가구1주택자 가장 불리=국세청 기준에 따르면 이미 집을 한 채 갖고 있는 사람이 오피스텔을 추가로 분양받은 경우 가장 불리하다. 1가구1주택자 양도소득세 면제요건인 '1년거주 3년보유'를 충족한 후에 주택을 팔아도 세제혜택을 받을 수 없기 때문이다. 따라서 이들은 주택과 오피스텔 중 양도차익이 적은 것을 먼저 팔거나,오피스텔을 업무용으로 전환한 뒤 임대하는 것이 유리하다. 반면 무주택자들은 오피스텔을 절세의 수단으로 활용할 수 있다. 오피스텔을 매입해 '1년거주 3년보유' 요건을 갖추면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단 매각할 때 국세청에서 주거용으로 사용했다는 인정을 받아야 한다. 1가구다주택자의 경우 세제면에서 큰 차이는 없다. 오피스텔을 취득 보유 양도할 때 납부하는 세율이 비슷하기 때문이다. 단 일정 규모 이하의 주택에 적용하고 있는 세제감면혜택은 주어지지 않는다. ◆오피스텔 시장에는 악재=건설업계는 국세청의 조치가 오피스텔 분양시장을 위축시킬 것으로 우려하고 있다. 특히 건교부가 오피스텔을 주택으로 인정해 관련규정을 개정·시행할 경우 시장 자체가 고사될 수 있다며 전전긍긍하고 있다. 건설업계 관계자는 "오피스텔 매입자 중 1가구1주택자의 비율이 전체의 절반 수준을 넘을 것"으로 추정하고 "신규 분양시장에 미치는 파급효과도 만만치 않을 것"으로 내다봤다. 대우건설 서종욱 상무는 "건설업체들은 그동안 관련법규를 바탕으로 오피스텔을 '1가구2주택' 대상이 아니라고 단정하고 분양해 왔다"며 "정부 부처간 의견조율을 거쳐 명확한 기준을 이른 시일 내 마련해야 할 것"이라고 주문했다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com