[시론] 재건축공급 대폭허용을..曺周鉉 <건국대 교수·부동산학>

강남의 재건축 단지를 진원지로 한 최근의 주택가격 급등 현상은 각종 규제정책에도 불구하고 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 이대로 가다가는 일본처럼 부동산시장의 거품이 꺼지며 자산디플레이션으로 돌입하지나 않을까 하는 우려마저 나오고 있다. 주택시장이 안정된 선진국에선 주택가격이 연소득의 3배 내지 5배 정도인 것을 적당하다고 여기고 있다. 그러나 현재 우리나라의 일부지역에서는 이 비율이 10배 이상으로 늘어나 주택가격의 거품을 걱정해야 하는 단계로까지 진전되고 있다. 이러한 가격급등현상의 경로는 신규주택의 분양가 인상으로부터 시작하여 기존주택으로 파급되고,이는 다시 신규분양가를 끌어올리는 악순환을 거치는 것으로 인식되고 있다. 정부정책에도 불구하고 주택가격이 안정되지 않는 것은 정부의 처방이 가격상승의 연결고리를 제대로 끊지 못하고 있음을 말해 준다. 주택가격 안정을 위해 사용하고 있는 대표적인 정책수단은 '투기지역지정'과 '투기과열지구지정'이다. 투기지역으로 지정하면 양도세를 실거래가로 과세하며 탄력세율을 적용할 수 있다. 투기과열지구로 지정하면 1년간,그리고 중도금 2회 납입까지는 전매가 제한돼 왔는데,다음 달부터는 투기과열지구에서의 전매는 전면 금지된다. 아울러 정부는 부동산보유과세를 늘리고,특히 다주택보유자에 대해 보유과세를 중과할 것으로 밝히고 있다. 또 재건축을 억제하여 투기가 과열되는 것을 차단할 계획이다. 정부가 취하는 일련의 조치는 투기수요를 억제할 목적으로 시행 또는 검토되고 있는 것들이다. 하지만 이는 오히려 기존주택의 재공급을 동결하고,신규공급을 억제하는 효과를 유발하여 주택가격의 상승을 유도하고 있는 것으로 보인다. 더욱이 유일한 공급정책이라고 할 수 있는 신도시 개발계획 발표도 수도권 서북부 입지로서 강남의 주택수요를 흡수하기에는 역부족이라는 한계성과,당장 실질적인 공급이 이루어지지 않음으로써 즉각적인 투기억제 효과는 미흡한 것으로 생각된다. 여기에다 경제를 살리기 위한 대책으로 콜금리를 내린 것은 실물투자선호를 부추겨서 주택가격 재반등의 직접적인 원인으로 작용하고 있다고 본다. 이러한 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 거시경제정책 수립 때 부동산시장에 미칠 영향을 좀더 신중하게 살피기를 권한다. 정부는 금리정책으로 경제를 살리고,투기는 조세정책으로 막겠다는 구상인 것 같다. 그러나 조세정책,특히 양도소득세 정책으로 주택가격을 안정시키는 것은 단기적 동결 효과는 있을지 몰라도 장기적 해결책은 될 수 없다고 본다. 결국 근본적으로는 주택시장에서 신규주택과 재고주택의 실질공급을 지속적으로 늘려 나가는 정책이 필요하다. 정책 수립에 있어서 발상의 전환이 있어야 한다. 예컨대 조세정책에 있어서는 양도소득세와 취득세 및 등록세 등 거래과세를 오히려 대폭 하향조정하고,그 대신 주택의 보유과세를 장기적 관점에서 획기적으로 높이는 정책방안을 검토할 필요가 있다. 다만,보유과세의 중과는 임차인에게 조세의 전가 우려가 있으므로 정상적인 임대사업자에게는 세금공제혜택을 늘리고 양도차익이 발생할 때 다시 환수하는 장치를 두면 장기 임대주택사업자를 육성하면서 조세 전가 문제를 해결할 수 있다. 거래는 자유롭게 하되 보유 부담을 늘림으로써 투기적 수요를 근본적으로 차단할 수 있는 것이다. 아울러 재건축 공급을 대폭 허용하고,용적률도 상향하는 방안을 검토해야 한다. 이렇게 하면 주변 전세수요를 일시 증가시키고,용적률 상승에 따른 환경 악화를 생각할 수도 있지만,투기시장이 분산되는 효과를 볼 수 있다. 그리고 역설적이지만 환경 악화로 인한 투기적 이익의 감소효과도 기대할 수 있다. 물론 단기적으로 나타나는 투기현상을 억제하기 위해 조합원이든 피분양자든 구분하지 말고 분양권전매를 전면 금지하고,재건축단지의 소형의무비율을 대폭 상향조정하는 등의 보완조치를 취하면 문제해결에 접근할 수 있을 것이다. 또 떠도는 시중 부동자금을 효과적으로 흡수하기 위해 기왕에 도입한 부동산투자회사(REITs)제도를 활성화하는 것도 한 방법이다. jhcho@kkucc.konkuk.ac.kr