[아파트 분양 뜨겁다] 집 매각타이밍 잘 잡아야 세금 줄인다

정부가 부동산시장 안정을 위해 세금을 무겁게 물리려는 대책을 잇따라 내놓고 있다. 양도소득세를 실거래 가격으로 매기는 것은 물론 기준시가와 공시지가가 작년보다 크게 올라 투기지역 여부와 상관없이 세금이 대폭 늘어나게 됐다. 특히 아파트는 물론 단독주택이나 빌라,일반 토지에 붙는 세금도 늘어날 것으로 보인다. 때문에 수요자 입장에서는 체계적인 세테크 전략이 어느 때보다 절실한 시점이라는 게 전문가들의 조언이다. ◆단독주택 양도세 사상 최고 단독주택 양도세는 공시지가의 영향을 많이 받는다. 부동산 시세의 움직임이 건물가격(기준시가)보다 땅값(공시지가)에 좌우되는 경향이 크기 때문이다. 지난 2월 공시된 표준지 공시지가 상승률은 작년 대비 11% 수준.하지만 서울은 20.84%가 올랐고 강남권은 상승률이 30%를 웃도는 구(區)도 있다. 상승률은 사상 최고 수준이다. 이 때문에 6월30일 개별 공시지가가 확정되면 필지별 세금 부담이 크게 늘 것으로 보인다. 개별 공시지가는 각 구청에 문의하면 확인할 수 있다. 실제 서울 서초구 서초동 단독주택(대지 45.4평,건물 60.6평)의 양도세를 산출한 결과 개별 공시지가가 확정된 이후에 집을 팔면 그 이전보다 세금을 70배 이상 더 내야 하는 것으로 분석됐다. 이 집을 처음 살 때의 가격은 3억9천7백50만원.지난해 공시지가(4억2천만원)를 적용하면 양도세는 68만9천원에 그친다. 양도세율은 9%가 적용된다. 반면 새 공시지가인 5억8천9백50만원을 기준으로 하면 양도세는 5천1백58만3천원으로 뛴다. 양도차익이 큰 만큼 양도세율도 36%까지 적용되기 때문이다. ◆'3중 족쇄' 찬 강남 아파트 기준시가를 적용하는 아파트의 양도세는 단독주택보다 상승률은 덜하지만 늘어나는 금액은 더 크다. 특히 △기준시가 상승 △투기지역 지정 △탄력세율 적용이라는 3대 악재가 쏟아져 나온 탓에 납세자 부담이 크다. 서울 송파구 송파동 A아파트 29평형의 경우 새 기준시가가 발표된 지난달 30일 이전에 팔았더라면 양도세는 9백5만4천원. 하지만 새 기준시가에 맞춘 양도세는 3천6백1만원,투기지역으로 지정된 이후 실거래가를 기준으로 하면 5천1백32만1천원으로 급등한다. 여기에 최고 15%포인트의 탄력세율이 적용된다고 가정하면 세금은 7천7백53만2천원이 된다. ◆세금,어떤 식으로 줄일까 매각 시기를 조정하는 게 제일 중요하다. 단독주택은 개별 공시지가가 발표되는 6월30일 이전에 파는 게 좋다. 아파트도 해당 지역이 투기지역으로 지정될 기미가 보이면 가급적 빨리 처분해야 한다. 정부는 오는 26일 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 송파구와 강동구,마포구 등 15개 지역을 투기지역으로 지정할지 여부를 최종 결정한다. 투기지역에 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람은 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 한다. 따라서 양도차익이 많은 곳부터 먼저 파는 게 좋다. 양도세를 매길 때 기준이 되는 양도일은 잔금을 받는 날이나 소유권 등기접수일 가운데 빠른 날이 해당된다. 잔금을 개별 공시지가 발표일이나 투기지역 지정일 이후에 받기로 했다면 그 전에 매수인에게 소유권을 넘겨주는 것도 방법이다. 단 이 경우에는 잔금을 나중에 받기로 했다는 공증(公證)을 받아두는 게 안전하다. 송종현 기자 scream@hankyung.com