[4분기 부동산시장 전망] '부동산 稅테크'

서울 송파구 거여동에 살고 있는 이모씨(32)는 요즘 강화된 부동산 양도소득세 부과기준과 양도세율 때문에 마음이 편치 않다.


이씨의 사정은 이렇다.

지난 6월 목동 27평형 아파트를 사서 곧바로 전세를 놓고 받은 전세금으로 거여동 부모님집 인근 빌라에 다시 세를 들었다.


비슷한 시기에 내년 5월 입주예정인 분양권도 함께 구입했다.


목동집을 산 것은 향후 집값이 추가 상승할 것에 대비한 위험분산용이었다.

내년 5월 분양권을 산 새 아파트 입주에 맞춰 팔아 잔금을 치를 계획으로 실행에 옮긴 것이다.


거여동 빌라는 맞벌이 부부여서 자녀를 어머니에게 부탁하기 위한 선택이었다.


이씨의 이 같은 전략은 목돈이 많지 않은 샐러리맨이 뛰는 집값에 대한 불안을 최소화하면서 내집마련을 위해 세운 최선의 전략인 셈이다.

하지만 최근 정부의 양도소득세 강화로 사정이 완전히 달라졌다.


목동아파트는 4개월새 8천만원 가까이 뛰었다.


내년 5월 새 아파트 잔금을 치르기 위해 목동아파트를 팔면 보유기간이 1년이 채 안돼 50%의 양도세를 내야할 판이다.

또다른 선택인 분양권 매도도 간단치 않다.


분양권 가격은 입주를 앞두고 상승폭이 더 커 36%세율을 적용하면 물어야할 양도세 규모는 더 많아진다.


정부의 잇따른 양도소득세 부과기준 강화는 빠듯한 상황에 짜맞춰 내집마련 전략을 세워놓은 샐러리맨들의 기대를 한순간에 허물고 있다.


지난해 9월3일 투기지역 양도소득세 실거래 부과에 이어 지난 8월에는 1가구1주택에 대해서도 거주기간에 따라 최고 50%의 양도소득세율을 적용하는 내용의 세제개편안을 내놓았다.


시장에서 양도소득세를 피하기 위해 아파트 스와핑이 성행하고 매매가격을 낮춘 양도세회피성 매물이 급증하고 있는 것도 이 때문이다.


◆1가구 1주택도 양도세 부과=당장 오는 10월부터 서울과 과천 분당 일산 평촌 산본 중동 등 7개 도시의 주택에 대해서는 1년 이상 거주하지 않고 팔면 1가구1주택이라도 양도소득세가 부과된다.


재정경제부는 지난 16일 주택에 대한 가수요를 억제하고 공급을 늘려 주택시장을 안정시키기 위해 서울 등 7개 도시의 1가구1주택 요건을 현행 '3년 보유'에서 '3년 보유 1년 거주'로 강화한 소득 세법 시행령 개정안을 10월1일부터 시행키로 했다.


개정안의 적용 대상은 10월1일 이후 명의이전을 위한 등기나 서류상으로 잔금지급이 끝난 주택으로 1년 거주 요건을 충족하지 못하면 양도차익에 대해 9~36%의 세금을 물어야 한다.


적용시가도 실거래가격이다.


이들 지역 대부분이 투기지역으로 지정돼 양도소득세가 이미 지난해부터 실거래가 기준으로 부과되고 있기 때문이다.


재경부 관계자는 "지난해 이들 지역을 중심으로 주택가격이 급등함에 따라 시행령을 개정한 후 1년간의 유예기간을 두었으며 다음달이 개정안 발효 시점"이라면서 "3년 보유 요건은 갖췄으나 1년 거주 요건은 갖추지 못한 주택은 이달 안에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다"고 말했다.


◆내년부터 1년 내 팔면 50% 양도세=내년부터는 1가구1주택자에게 더욱 혹독한 세금부과가 기다리고 있다.


우선 세금부과기준인 거주기간을 늘렸다.


재경부는 내년부터 이들 지역에서 1가구1주택 비과세 요건을 '3년 보유 2년 거주'로 한층 더 강화하는 내용의 소득세법 시행령 개정안을 입법예고한 것.


세율도 대폭 오른다.


1년 미만 보유시 50%,1년 이상 2년 미만은 40%의 세율을 일괄 적용받는다.


부동산 투기를 잡기 위해선 단기 매매에 대한 세금 중과(重課)가 불가피하다는 게 정부의 입장이다.


그러나 집 한채만을 갖고 있으면서 불가피하게 이사를 해야하는 일반 시민의 단기매매에 대해 부동산 투기꾼과 마찬가지로 무거운 세금을 물리는 데 대해 논란이 제기될 것으로 보인다.


실례를 보자.


아파트를 3억원(취득세 등 경비포함)에 샀다가 1년 안에 3억5천만원을 받고 지금 판다면 36%의 양도세율을 적용받아 1천7백10만원을 내면 된다.


하지만 내년부터 세율이 50%로 오른다면 양도세는 2천3백75만원으로 증가한다.


2년을 보유하지 못하고 팔 때도 마찬가지다.


누진세율을 적용받아 현행대로라면 1천2백82만5천원이던 양도세가 내년에는 40%의 세율이 적용돼 1천9백만원으로 6백만원 이상 늘어나는 셈이다.


(이는 투기지역외 기준으로 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 세금을 매김)


주용철 세무법인 코리아베스트 대표세무사는 그러나 "투기지역은 보유기간에 관계없이 실거래가를 적용하고 있다는 점을 염두해둬야한다"고 말했다.

김동민 기자 gmkdm@hankyung.com

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