금융권 초긴장 ‥ 중도금대출 제한 등 투기근절 금융대책 물밑논의

금융당국이 부동산 투기근절을 위해 아파트 계약금과 1,2차 중도금에 대한 은행대출 전면 금지 6억원 이상 주택에 대한 담보대출 금지 등 초강경 대책을 검토하고 있는 것으로 확인됐다. 16일 금융계에 따르면 금융감독원은 최근 시중은행 가계여ㆍ수신담당자들을 소집, 이같은 내용의 부동산 대책을 제시하며 은행들의 의견을 물었다. 금감원은 이 방안을 토대로 관계부처와 협의를 거쳐 최종대책을 마련할 예정이다. 이들 방안은 하나하나가 부동산 시장은 물론 은행 건전성이나 수익성에도 심대한 타격을 줄 수 있는 메가톤급이어서 은행들은 대응책을 마련하느라 초긴장 상태다. ◆ 중도금대출 제한 현재 은행들은 아파트 시공업체와 계약을 맺고 입주예정자 전원에게 계약금과 중도금을 대출해 주고 있다. 최근 들어선 시공업체가 이자를 대신 내주는 방식의 무이자 잔금대출까지 성행하고 있어 당장 돈이 전혀 없는 사람도 아파트를 분양받는데 아무런 부담이 없는 실정이다. 금감원이 검토하고 있는 방안은 투기과열지구에 한해 계약금과 1,2차 중도금 대출을 전면 금지하는 것이다. 이렇게 되면 계약금(분양가의 10% 내외)과 두 차례 잔금을 치를 돈이 없는 사람은 아파트를 분양받을 때 부담이 커질 수밖에 없다. 분양가가 2억원 정도라면 당장 3천만∼4천만원은 갖고 있어야 한다는 계산이다. 이같은 방안은 그러나 아파트 분양시장을 냉각시킬 수는 있겠지만 현금동원력이 뛰어난 투기세력보다는 실수요자인 서민층을 어렵게 만들 수 있다고 은행들은 지적했다. 현재 은행권의 중도금대출 잔액은 전체 부동산대출 잔액의 10% 가량을 차지하고 있다. ◆ 담보인정비율 하향조정 현행 50%(투기지역 투기과열지역) 또는 60%(일반지역)인 담보인정비율(LTV)을 각각 40∼45% 또는 50∼55% 수준으로 낮추는 방안을 검토 중이다. 담보인정비율이란 은행이 대출한도를 정할 때 담보물인 부동산의 가치를 시세의 몇%로 인정해 주는지를 나타내는 것으로 담보인정비율이 50%라면 시세의 50%까지만 대출해 준다는 의미다. 담보인정비율이 떨어질 경우 대출한도는 같은 비율만큼 줄어들게 돼 있어 자기자금이 어느 정도 확보되지 않은 사람은 집을 사기가 어려워진다. ◆ 담보인정비율 계산시 국세청 기준시가 사용 담보인정비율을 떨어뜨리는 것에 그치지 않고 시세를 산정하는 기준까지 엄격하게 바꾸는 방안도 검토하고 있다. 현재 은행들은 실제 거래된 가격의 평균가나 하한가를 기준으로 삼아 주택담보비율을 산정하고 있으나 이를 국세청 기준시가로 바꾸겠다는 것이다. 국세청 기준시가는 시세의 70∼80%를 반영하고 있으므로 이 조치는 주택담보비율을 크게 떨어뜨리는 효과가 있다. ◆ 주택담보대출 증가율 제한 주택담보대출 증가율을 총자산 증가율 이내로 규제하는 방안도 논의되고 있다. 이 경우 주택담보대출 늘리기에 주력하고 있는 은행들은 신규 주택담보대출에 인색해질 수밖에 없으며 총자산이 줄어드는 경우 기존 대출금을 회수해야 하는 부담까지 지게 된다. 은행장들은 최근 이같은 대출총량 규제에 대해 반대 입장을 밝혔다. ◆ 충당금 부담 상향조정 투기과열지구 내 부동산 담보대출에 대해서는 충당금 적립률을 두배로 올리는 방안을 검토 중이다. 지금은 정상여신과 요주의 여신에 대해 각각 0.75%와 8%의 충당금을 적립하고 있는데 이를 투기과열지구에 한해 각각 1.5%와 16%로 올리겠다는 것이다. 은행들은 충당금을 추가로 적립하는 만큼 이익이 감소하기 때문에 투기과열지구 내 부동산담보대출에 대해서는 여신심사를 보다 엄격하게 하게 된다. ◆ 연간 소득의 2배 이내로 대출총액 제한 은행들이 대출을 실행할 때 반드시 소득입증자료를 받도록 하고 연간소득의 2배 이상은 대출하지 못하도록 하는 조치도 논의되고 있다. 아울러 시가가 6억원 이상인 호화주택에 대해서는 부동산담보대출을 아예 금지하는 방안, 호화주택에 한해 시세의 60%까지만 근저당권을 설정할 수 있게 하는 방안 등도 검토중이다. 김인식 기자 sskiss@hankyung.com