[금리변동기 재테크] '주택담보대출 어떻게 달라졌나'

'10ㆍ29 부동산 종합대책'이 시행되면서 주택담보대출을 받기가 매우 까다로워졌다. 대출한도가 대폭 낮아져 이제는 전세를 끼고 대출받아 '무일푼'으로 집을 사는게 원천적으로 불가능해졌다. 대출금리도 개인의 신용도에 따라 크게 달라지게 돼 개인신용관리의 중요성도 높아지고 있다. 최근 바뀐 주택담보대출 제도를 알아본다. ◆ 대출한도 대폭 축소 =투기지역 또는 투기과열지구에서 신규로 아파트담보대출을 받는 고객은 대출한도가 담보가의 50%에서 40%로 줄었다. 일반 지역은 60%이던 것이 50%로 낮아졌다. 이마저도 선순위 담보권과 소액임차보증금(방 3개짜리 아파트의 경우 통상 2천4백만원)을 공제한다. 따라서 시세가 2억원인 아파트를 담보로 대출받을 수 있는 금액은 선순위 담보권이 없다고 쳐도 5천6백만∼7천6백만원에 불과하다. 만약 자신이 살지 않고 전세를 내준 경우엔 전세대금 전액을 공제하기 때문에 대출을 한푼도 받을 수 없다. 이뿐 아니다. 주택의 시세를 평가하는 기준이 엄격해졌기 때문에 대출한도가 예상했던 것보다 더 적을 수 있다. 과거 인터넷 부동산 업체들의 시세표를 주로 참고했던 은행들이 이제는 국세청 기준시가나 전문 감정기관의 감정가, 은행 등 공신력 있는 기관의 조사가격만 인용한다. 인터넷 업체들의 시세표는 호가 위주여서 국세청 기준시가나 실제 거래가격보다 훨씬 높았다는 점을 감안하면 이 역시도 대출한도를 축소시키는 조치다. 중도금 대출도 대출기간에 상관없이 분양가액의 40%(투기과열지구) 또는 50%(일반지역)로 한도가 축소됐다. ◆ 기존 대출금 상환 문제 없다지만 =부동산 담보대출의 대출한도가 대폭 축소됐는데 종전 대출금에 이 잣대를 들이대면 대출한도를 초과한 사례가 수없이 나올 수 있다. 이런 경우 한도 초과액만큼을 갚아야 하는 걸까. 정부는 소급 적용은 없다고 밝히고 있다. 대출금의 증액 없이 기존 대출금을 만기 연장하는 고객은 신규대출이 아니므로 이전과 동일한 담보인정비율을 적용받는다는 것이다. 그러나 이같은 원칙이 현장에서 지켜질지는 의문이다. 상당수 은행들은 담보인정비율이 현 기준보다 높은 종전 대출금의 경우 직ㆍ간접적으로 대출금 일부 상환을 요구하고 있다. 이를 거절하는 고객에게는 가산금리를 부과하고 있다. 이런 추세는 은행권에서 점점 확산되는 추세여서 종전 대출금이 많은 고객들은 만기 연장 때 곤욕을 치를 가능성이 높아 보인다. ◆ 담보대출 때도 소득 수준을 체크한다 =우리은행은 담보대출 한도를 산정할 때 담보가치만 보지 않고 개인의 소득과 상환능력을 따져 한도를 조정하는 '가계여신한도제'를 지난 24일부터 시행하고 있다. 대출신청자의 연소득(급여, 이자, 연금소득 등)에서 지출비용을 제외한 '가계흑자액'(연소득의 약 30%)으로 이자를 부담할 수 있는 수준까지만 은행대출을 받을 수 있다는 것. 따라서 기왕에 대출받은게 많은 사람이나 연소득이 많지 않은 사람은 담보가 아무리 좋아도 대출을 못받는 사례가 생길 것으로 보인다. 국민은행을 비롯한 대부분 시중은행들은 주택담보대출을 해줄 때 소득증빙서류 제출을 의무하하기로 했다. 소득증빙 자료를 내지 않는 고객에게는 많게는 연 1%의 벌칙금리를 부과하기로 했다. 김인식 기자 sskiss@hankyung.com