동탄신도시 사례로 본 '공공택지 웃돈거래' 실태

이른바 '로또 택지'로 불리는 공공택지의 웃돈 거래가 갈수록 대형화·편법화되고 있어 이에 대한 정부의 대책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다.


이 같은 웃돈 거래는 분양원가 상승 요인으로 작용하게 되고 이는 결국 아파트 분양가 인상으로 이어져 소비자들의 부담만 더욱 가중되기 때문이다.

▶한경 12월22일자 A33면


최근 LG건설과 경기도 화성동탄신도시 시범단지에서 택지를 공급받은 시행사들이 8백억원대의 시행이익을 보전해 주는 조건으로 시공 약정서를 맺은 것으로 밝혀져 업계에 충격을 던져주고 있다.


당사자들은 파장이 커지자 23일 서둘러 약정서를 파기했지만 이 같은 웃돈 거래가 편법적으로 진행되고 있다는 점에서 불씨는 여전히 남을 전망이다.

업계 관계자는 "공공택지를 분양받은 월드건설 (주)반도 아이랜드건설 등은 공사도 하지 않은 채 8백억원의 이익을 챙길 수 있었겠지만 소비자들은 영문도 모른 채 비싼 분양가를 부담해야 했을 것 아니냐"고 비난했다.


공공택지는 지난해 준농림지 폐지 이후 전체 택지에서 차지하는 비중이 갈수록 커지면서 업체들의 택지확보 경쟁이 과열돼 경쟁률이 수백 대 1까지 치솟았고,당첨 업체들은 택지를 다른 업체에 되팔면서 앉은 자리에서 수백억원의 전매차익을 챙겨 사실상 '로또복권'으로 전락한 지 오래다.


더욱이 정부가 지난 4일부터 투기과열지구 등 투기우려지역의 택지지구에서 공급되는 공동주택용지의 전매를 등기 때까지 전면 금지하고,택지 분양신청 자격을 강화했지만 여전히 허점을 안고 있어 이같은 편법을 막기 어려운 실정이다.

업계 관계자는 "아파트가 준공될 때까지 택지 당첨업체(시행사)가 명의를 그대로 갖고 시공권만 넘기면서 웃돈을 챙길 경우 전매 행위에 해당되지 않아 별다른 제재를 받지 않는다"고 말했다.


이에 따라 공공택지를 추첨으로 공급받은 업체에 대해서는 시행뿐 아니라 시공까지 의무화해야 한다는 지적이 강하게 제기되고 있다.


건교부 관계자는 이에 대해 "앞으로 공급되는 택지의 경우 당첨업체가 직접 시공하지 않으면 이를 강제로 환수(환매특약)하는 조항을 계약서에 명시하도록 주공,토공 등에 지시할 방침"이라고 밝혔다.

◆공공택지는 '로또'


주택업계에서 공공택지의 웃돈 거래는 공공연한 비밀이다.


시행사들이 노른자위 택지지구에 당첨되면 그 순간부터 수백억원의 개발이익이 보장돼 '로또 택지'라고 불리고 있다.


업계 관계자는 "분양성이 양호한 택지지구라면 대기업들까지 뛰어들어 수백억원대 개발이익을 보장하는 식으로 도급을 맺기도 한다"며 "중간 유통이익이 불어나는 만큼 소비자들의 부담으로 늘게 된다"고 말했다.


◆택지지구 당첨은 별따기


올들어 택지난이 심화되면서 토지공사나 주택공사가 공급하는 공동주택지의 분양경쟁률은 더욱 치솟고 있다.


지난달 공급된 경기도 고양시 풍동택지개발지구 내 2개 블록의 공개청약 경쟁률은 평균 1백86대 1을 기록했다.


경기도 김포시 장기택지개발지구 공동주택지의 청약 경쟁률도 최고 97대 1을 나타냈다.


지난달 6일 당첨업체를 가린 광주광역시 북구 동림지구 4블록에는 1백2개 업체가 경쟁을 펼쳤다.


이처럼 수도권 및 지방의 인기 택지개발지구의 경우 당첨이 곧 수백억원의 개발이익 확보로 간주되기 때문에 공동주택지 경쟁률이 1백대 1을 웃돌기 일쑤다.


◆개발이익 보장,관행 정착


일부 시행사들은 시공사 선정 시 공공연히 개발이익(시행이익) 보장을 요구하기도 한다.


예컨대 입찰을 통해 건설사들이 보장해줄 수 있는 개발이익 금액을 제시받고 최고가를 적어낸 업체와 약정을 맺는 식이다.


화성 동탄신도시 등 일부 택지지구의 경우 개발업체들이 이 같은 이익을 담보받고 시공권을 넘긴 것으로 알려졌다.


개발이익은 수십억∼수백억원에 달한다.


결국 시공사 간 사업권 확보가 수백억원대 이익 보상으로 이어지는 셈이다.


한 대형건설사 임원은 "공공택지 시공사 선정은 개발 프리미엄을 받고 택지를 파는 것과 사실상 같다"며 "업계에선 흔히 '땅을 산다'고 표현한다"고 말했다.


◆소비자 부담으로 돌아와


공공택지 웃돈 거래는 건설사가 땅값에 개발이익분을 얹혀주는 것이다.


명목상 시행사가 사업 주체이지만 사실상 시공사가 사업권을 사는 것과 다름 아니다.


시공사는 분양가 책정때 시행사 이익분을 포함시키는 건 당연하다.


따라서 분양가 인상은 불가피해진다.


이 같은 웃돈 보장은 곧 유통마진 증가로 이어져 최소 10% 분양가 인상 요인이 있다는 게 업계의 시각이다.


시행사는 양도소득세를 내지 않고 수백억원의 이익을 확보하게 된다.


시행사 이익분은 고스란히 분양가에 전가된다.

업계 관계자는 "이 같은 웃돈 관행은 이익만 추구하는 기업의 모럴해저드에 속한다"며 "특히 공공택지의 경우 분양가 책정 등이 투명하게 공개되야 한다"고 말했다.


강황식.김진수 기자 hiskang@hankyung.com
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