[재테크 5대 키워드] 모기지론 : 집값 70%까지 10~20년 장기대출

'내집마련의 꿈'을 앞당겨줄 모기지론이 올 3월부터 시행된다. 무주택자는 집값의 30%만 갖고 있으면 나머지 70%는 집을 담보로 10~20년간 장기대출을 받아 집을 구입할 수 있게 된다. 목돈이 없더라도 내집을 가질 수 있는 기회가 열린 셈이다. 모기지론은 국내에 처음 도입되는 대출상품인 만큼 아직까지 낯선 게 사실이다. 모기지론과 기존 주택담보대출과의 차이점을 알아 본다. ◆모기지론을 이용하려면 모기지론 신청자격은 만 20세 이상 무주택자다(1주택 소유자는 일정한 기간 이내에 기존 주택을 팔 조건으로 이용 가능). 이미 받은 대출을 장기로 전환할 때도 이용할 수 있다. 대출 한도는 집값의 70% 이내에서 최고 2억원까지다. 무리한 대출을 방지하기 위해 매달 대출 상환액이 월평균 소득의 3분의 1을 넘지 못한다. 예컨대 1억원을 20년간 빌리기 위해선 연소득이 3천만원 정도는 돼야 한다. 모기지론 대상에서 6억원이 넘는 고가 주택은 제외되며 국민주택규모(전용면적 25.7평이하)를 우선 지원한다는 게 정부 방침이다. ◆모기지론,왜 좋은가 시중은행들이 취급하는 주택담보대출은 대부분 만기가 3년 이하인 단기대출상품이며 매월 대출금리가 변동된다. 반면 모기지론은 10년 이상 20년 이하 장기대출로 만기일까지 고정금리가 적용된다. 따라서 모기지론을 이용하면 대출금리 상승에 따른 부담을 줄일 수 있다. 또 시중은행들이 적용하는 주택담보대출비율(LTV)은 40∼60%지만 모기지론은 70%에 이른다. 따라서 무주택자들이 내집 마련할 때 필요한 자금마련 부담을 덜 수 있다. 예컨대 3억원짜리 집을 살 때 은행 주택담보대출(만기 3년 기준)을 이용하면 대출 한도가 약 1억2천만원이지만 모기지론을 이용하면 대출한도는 최고 2억원으로 늘어난다. ◆은행 대출,장점도 있다 시중 은행의 주택구입자금대출은 1가구 다주택자도 이용할 수 있다. 또 대출금 상환방식도 모기지론에 비해 자유롭다. 원금을 매달 나눠 갚을 수도 있고 매달 이자만 내다가 원금을 만기날 한꺼번에 갚을 수도 있다. 대출 금리를 따져 봤을 때도 시중은행의 주택담보대출이 모기지론에 비해 유리하다. 은행들이 취급하는 3년 만기 상품의 대출금리는 연 6∼6.5% 정도다. 반면 모기지론의 대출금리는 연 7% 내외가 될 전망이다. 특히 은행대출은 변동금리가 적용되는 만큼 시중금리가 떨어질 때는 오히려 모기지론보다 이자부담이 줄어든다. ◆모기지론 이용할 때 주의점 모기지론은 매달 이자와 원금을 함께 갚아 나가는 '원리금 균등상환'방식이다. 따라서 무리하게 대출받을 경우 웬만한 고소득자를 제외하고는 별도의 저축은 어렵다. 예컨대 1억5천만원을 20년 동안 대출받았을 때 매달 원리금 상환액은 1백만원(소득공제 감안시),15년 동안 빌릴 경우 매달 상환액은 1백20만원에 달한다. 더구나 자영업자는 소득공제 혜택이 없기 때문에 실제 부담은 더 커진다. 내집마련 이후에 집값이 대출이자분 만큼 오르지 않는다면 낭패를 볼 수 있다. ◆직장인은 15년 이상 빌려라 모기지론을 포함한 장기주택담보대출을 이용해 내집을 마련하면 1년 동안 냈던 대출이자를 소득공제 받을 수 있다. 올해부터 소득공제 요건은 강화되고 한도는 인상됐다. 지난해까지는 10년 이상 대출이면 소득 공제를 받을 수 있었지만 올해부터는 대출기간이 15년을 넘어야 한다. 또 일반 대출을 받을 때 올해부터는 원금거치기간(3년 이내)도 제한받는다. 즉 소득공제를 받기 위해서는 이자만 내는 기간이 3년을 초과해서는 안되는 것이다. 대신 소득공제한도는 지난해 6백만원에서 올해부터 1천만원으로 인상됐다. 1천만원을 소득공제 받으면 일반적인 직장인이라면 약 2백만원의 세금을 돌려받는다. 대출금리의 1∼2%포인트를 낮출 수 있는 셈이다. 따라서 직장인이 모기지론을 이용할 때는 대출기간을 15년 이상으로 잡는 게 대출 이자를 줄이는 방법이다. 도움말=서춘수 조흥은행 재테크 팀장 최철규 기자 gray@hankyung.com