[쉽게읽는 '땅'이야기] <28> 임야는 함정투성이

땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다. 무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다. 그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다. 보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다. 이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다. 우선 임야는 덩치가 크다. 대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다. 또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다. 개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다. 임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다. 주변이 개발되면서 2천∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8천∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다. 또 농지보다는 개발 절차가 간소하다. 농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다. 하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다. 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다. 경사도가 심한 임야도 피해야 한다. 보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다. 암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다. 돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다. 이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다. 마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다. 도움말:진명기 JMK플래닝 대표 (02)2040-6781 조성근 기자 truth@hankyung.com