[현장 포커스] "20평형대 받으려고 재건축하나…"

재건축 아파트에 대한 '임대아파트 25% 건설 의무화' 조치가 재건축을 불가능하도록 만드는 근본적인 이유는 '조합원 분담금 증가'가 아니라 '조합원에 배정되는 아파트 평형 축소'라는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 비록 분담금이 늘어도 재건축이 불가능해지는 것은 아니지만 조합원들이 재건축 후 모두 20평형대로 가야 한다면 재건축을 추진할리 만무하기 때문이다. 이에 따라 조합원 배정 평형이 축소되는 강남권 재건축 초기 단계 아파트들이 주택거래신고제 도입 이후 최고 7천만원까지 급락한 데 이어 이번주 추가로 1천만∼2천만원 떨어지는 등 낙폭이 확대되고 있다. ◆조합원 전부 20평형대로 갈 수도 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트용으로 내놓을 경우 조합원 1인당 8천만원 이상의 개발이익을 포기해야 하는 단지가 나올 수 있다. 한국감정원이 분석한 자료에 따르면 강남구 개포동 개포주공2단지의 경우 조합원들은 1인당 8천6백78만원의 개발이익을 잃게 된다. 그러나 개발이익만 줄어든다면 무리해서라도 재건축을 계속 추진할 수 있다. 문제는 조합원들에게 배정되는 아파트 평형의 축소다. 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트용으로 떼주게 되면 40평형대로 갈 수 있는 조합원이 30평형대로,30평형대로 갈 수 있는 조합원은 20평형대로 가는 현상이 발생하게 된다. 심지어 조합원 모두가 20평형대를 배정받는 단지도 나오게 된다. 개포주공4단지가 자체 분석한 결과에 따르면 용적률 2백%를 적용해 1 대 1 재건축을 하더라도 신축 가구 수의 73%가 27평형이 된다. 그러나 용적률을 1백70∼1백80%까지밖에 받지 못할 가능성도 있어 조합원들이 모두 20평형대로 가야 하는 상황을 배제할 수 없다. 현도컨설팅에 따르면 개포주공4단지의 가장 큰 평형인 15평형(대지 지분 19평) 조합원은 용적률 1백80% 적용시 29.4평밖에 배정받지 못한다. 15평형의 재건축 가능 연면적은 34.2평(대지 지분 19평×용적률 1.8).여기서 임대아파트용으로 내놔야 하는 규모는 늘어나는 연면적(34.2평에서 15평을 뺀 19.2평)의 25%인 4.8평.따라서 가장 큰 지분을 가진 조합원도 29.4평밖에 가지 못한다. ◆강남권 재건축 초기 단지 낙폭 확대 임대아파트 의무건설의 직격탄을 맞은 강남권 재건축 초기 단계 아파트들의 가격이 추가 하락 조짐을 보이고 있다. 저밀도지구의 뒤를 이어 재건축을 추진하는 강남구 개포동 개포주공,송파구 가락동 가락시영,강동구 둔촌동 둔촌주공,강동구 고덕동 고덕주공단지들이 가격 하락을 주도하고 있다. 개포주공1단지 11평형은 지난 4월 주택거래신고제 도입 이전 4억3천만원을 호가했지만 지금은 3억5천만원에도 사겠다는 사람이 없다. 조병희 개포동 에이스공인 대표는 "가격이 최고 8천만원 떨어졌는데도 매수세는 전혀 없다"고 말했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com