[투자가이드] 실전 고수들 "침체가 기회다"

부동산시장이 안정되면서 내집마련 실수요자들의 마음이 한결 느긋해졌다.

지난해까지만 해도 하루가 다르게 오르는 집값 때문에 불안한 나날을 보냈지만 올들어선 집값 하락 소식에 내심 기분이 좋아지기까지 한다.

실전 고수들은 그러나 이럴 때일수록 아파트에 대해 관심을 가져야 한다고 말한다.

침체기에 적절하게 준비를 해놔야 다음 상승기 때 낭패를 보지 않는다는 조언이다.

◆침체기는 갈아탈 수 있는 절호의 기회

50억원대의 자산을 부동산에 투자하고 있는 분당신도시의 Y씨는 "침체기를 갈아타기 기회로 활용하라"고 권했다.

그는 활황기에 갈아타기를 하면 상당한 위험이 따른다고 지적했다.

내 집을 먼저 판 뒤 다른 집을 사는 것이 일반적인 갈아타기 공식이다.

그런데 집을 판 뒤 가격이 폭등해 버리면 다른 집을 살 수 없다.

팔아버린 내집 값도 올라버려 손해를 보게 된다.

그러나 침체기에는 이런 위험이 없다.

이 때 내집 값이 최고점에 비해 떨어졌다고 망설일 이유는 없다.

내가 이사가려고 하는 곳의 집값도 떨어졌다.

싸게 팔고 싸게 산다고 생각하면 된다.

비인기주거지역에 있다면 인기주거지역으로 갈아타야 한다.

삶의 질을 추구하는 이들이 늘면서 인기주거지역과 비인기주거지역의 가격 차별화는 앞으로 더욱 심해질 것으로 예상된다.

중소형 평형 거주자는 중대형 평형으로 갈아타야 한다.

집값 상승기 때가 도래하면 중소형 평형보다 중대형 평형의 가격 상승률이 높은 게 일반적이다.

◆위기는 항상 기회였다

외환위기 때 분양권 투자로 20억원을 모은 중견건설업체 K실장은 "위기가 절호의 기회가 아닌 적은 단 한번도 없었다"고 단언했다.

그는 외환위기 시절을 돌이켜보라고 조언한다.

단군 이래 최대 경제위기를 맞아 대부분의 개미투자자들은 분양권을 사모을 엄두를 내지 못했다.

그러나 외환위기 때 분양권을 사모은 사람들은 큰 돈을 벌었다.

지금도 마찬가지다.

일본형 장기불황 등에 대한 우려가 높아지면서 미분양 물량이 쌓이고 있다.

따라서 이럴 때는 입지여건이 뛰어남에도 불구하고 전체적인 분위기 때문에 미분양이 발생하는 단지는 없는지 유심히 찾아봐야 한다.

특히 요즘처럼 미분양이 많을 때는 계약금인하,중도금무이자,중도금이자후불제 등이 적용돼 초기 투자비용도 적다.

◆남들이 안 살 때 사는 용기가 필요

대형 건설업체 임원인 S씨는 "대부분 대세 상승기 때는 못사서 안달인 반면 대세 하락기 때는 아파트로 돈버는 시대는 지났다고 생각하며 내집마련을 미루게 된다"고 말했다.

하지만 경제가 호황과 불황을 반복하는 것처럼 아파트도 상승과 조정을 반복한다.

시간이 지나서 여건이 성숙되면 아파트값은 또 오른다.

때문에 적절한 매입 타이밍을 잡기 위해 노력해야 한다고 S씨는 강조했다.

물론 남들이 안살 때 사려면 상당한 용기가 필요하다.

S씨는 또 "무작정 바닥에서 아파트를 구입하겠다고 욕심을 부리는 이들도 많다"고 지적했다.

하지만 바닥을 알기는 쉽지 않다.

바닥을 기다리는 게 위험하다는 것은 매입 타이밍을 놓칠 가능성이 높아서다.

침체기에는 주위에 매물이 널려있지만 활황기로 전환되면 순식간에 매물이 사라지면서 호가가 급등해 버린다.

따라서 무릎정도 수준이면 매입한다는 생각을 해야 한다고 S씨는 강조했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com