[부동산 침체기 투자전략] (상가투자 성공하려면…) 수익률 꼼꼼히 따져야

상가투자로 성공하기 위해선 특히 임대수익률 분석에 신경을 써야한다. 경기침체가 장기화하면서 상가투자로 손해보는 사람이 많아졌기 때문이다. 유동인구가 많고 배후상권이 잘 발달됐다 하더라도 매매가나 분양가가 높은 경우가 많다. 이런 경우 수익을 내기가 여간 어렵지 않다. 한광호 시간과공간 대표는 "상권이 양호하더라도 임대료를 기초로 수익률을 꼼꼼하게 분석해야 손해보지 않는다"면서 "지금같은 불황기엔 역세권 1층에 위치하고 있는 상가가 가장 유망하다"고 말했다. ◆임대수익률 철저하게 따져라 저금리 상황임을 감안하면 적정 임대수익률은 연 7% 안팎이다. 요즘엔 수익률에서 1%포인트의 차이만 나도 큰 편이다. 잘 발달된 상권에 위치하고 있더라도 연 9% 이상 수익률을 기대하는 것은 힘들다. 또 장기적으로 고정수익이 나올 수 있는 곳을 찾아야 한다. 상가 주변에 은행 패스트푸드 등 유동인구가 많은 곳이 즐비하다면 최적이다. 퇴근시간대 약속장소로 삼을 만한 곳이면 더욱 좋다. 상가를 분양받을 때는 입점이 빠를수록 유리하다. 하지만 입점을 앞둔 상가 중 분양가가 지나치게 높거나 상권이 약한 경우도 많기 때문에 주의할 필요가 있다. 주변에 대형할인점 등 경쟁상가가 들어서지만 않는다면 기존 상권이 급격하게 변하지는 않는다. 상권변화는 대부분 점진적으로 이뤄지기 때문이다. 상가투자에 앞서 기존 상권을 꼼꼼하게 분석하면 그만큼 실패율을 낮출 수 있다. ◆핵심상가의 목좋은 곳 노려야 역세권 가운데서도 목이 좋은 곳에 위치한 상가가 안정적인 수익을 보장해준다. 1층에 위치하고 있으면서 은행 유명제과점 스타벅스 등이 들어섰다면 일단 투자위험이 적다. 택지개발지구 내 상업용지에 있는 상가도 수익률이 괜찮게 나오는 편이다. 매매가가 비교적 높게 형성돼 있지만 안정적으로 수익을 낼 수 있다. 단지 내 상가는 일반적으로 독점적인 배후상권(아파트)을 갖고 있지만 최근 들어 낙찰가가 너무 높게 형성되는 경향이 있다. 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 인기 단지 내 상가의 경우 평당 6천만∼7천만원까지 치솟기도 한다. 배후단지가 대규모인데도 평당 시세가 저렴하다면 적극 공략할 만하다. 주상복합 상가는 보통 주거지역에 위치하기 때문에 상권이 떨어지는 단점이 있으며 상가 연면적이 과다해 경쟁이 치열한 경우가 많다. 하지만 일부 고급 주상복합 상가의 경우 수익률이 꾸준한 편이다. 선종필 상가114 팀장은 "투자처로 상가를 꼽았다면 유동인구가 얼마나 되는지,핵심 역세권인지 여부를 잘 따져봐야 한다"고 조언했다. 조재길 기자 road@hankyung.com