[2004 부동산시장 결산] 세제 :내년부터 부동산 세제 이렇게 달라진다

내년부터 부동산관련 세제가 대폭 손질된다. 시행시기를 놓고 논란을 거듭하던 다주택보유자에 대한 양도세 중과방침은 내년 1월 1일부터 시행이 확정됐다. 종합부동산세가 하반기부터 도입돼 일정금액 이상 부동산 보유에 따른 세부담도 크게 늘어난다. 거래세세율이 인하되지만 과세기준이 국세청 기준시가로 변경돼 일부 지역과 아파트를 제외하곤 오히려 세금부담이 높아진다. 결국 부동산을 매수(거래세)해서 보유(종합부동산세)하다 처분(양도세)하는 모든 단계에서 물어야하는 세금이 증가하는 셈이다. ◆다주택 보유자는 양도세 중과세 내년 1월 1일부터는 1가구 3주택 이상 다주택 보유자는 주택을 매도할 때 중과세된다. 양도소득세 과세시 장기 보유특별공제(3년 이상 보유시 10~30% 공제) 헤택을 받을 수 없다. 또 보유 기간과 상관없이 세율도 60%를 적용받게 된다. 특히 투기지역의 다주택자는 기본세율의 15% 범위 내에서 탄력세율이 적용된다. 당초 내년 1월 1일 시행 예정으로 지난해 말까지 1가구 3주택자의 경우 올 연말까지 기존 주택을 양도하면 중과세를 적용하지 않는 1년 유예기간을 둔 바 있다. 단 유예 기간 동안 집을 사서 3주택자가 됐거나 기존 3주택자가 한 가구를 팔고 다시 사서 3주택자가 됐다면 중과세를 피할 수 없다는 점에 유의해야 한다. ◆거래세 인하 내년 종합부동산세 도입 등 급격한 세부담을 줄이고 부동산거래를 활성화하기 위해 등록세가 인하된다. 개인간 건물과 주택거래에 대한 등록세율은 1.5%,법인간 거래(신규 아파트)는 1.0% 각각 인하된다. 따라서 개인간 거래시 취득·등록세율은 5.8%에서 4.0%로 법인간 거래(5.8%에서 4.6%로)보다 세율이 더 내려간다. 하지만 기존 주택거래의 경우 거래세 인하에 따른 혜택을 거의 볼 수 없다. 오히려 세부담이 늘어나게 된다. 그동안 시가의 30~50% 수준의 과세표준이 적용되던 거래세율이 시가의 70~90% 수준인 국세청 기준시가로 바뀌게 돼서다. ◆보유세 토지부문(종합토지세)과 건물부문(재산세)으로 나눠 부과되던 보유세도 내년부터는 합산과세된다. 재산세 부과기준도 국세청 기준시가가 적용된다. 따라서 집을 여러 채 가진 사람의 세금부담이 크게 늘어나게 된다. 과세방법은 시·군·구에서 1차로 관내 주택을 대상으로 낮은 세율로 재산세를 과세하고 2차로 국가에서 인별로 전국의 소유주택가액을 합산해 일정액 이상인 사람에 대해 높은 세율로 종합부동산세(종부세)를 부과해 지자체에 배분하는 방식이 도입된다. 이에 따라 주택(9억원 이하),나대지(6억원 이하),사업용토지(40억원 이하)는 3단계로 재산세나 토지종합세가 부과된다. 일정기준을 넘는 부동산부자는 종합부동산세를 새로 내야 한다. 전국 소유 주택가격 합계가 국세청 기준시가로 9억원을 넘어서면 내년 12월부터 과표 4억5천만~10억원은 1.0% △10억~50억원 2.0% △50억원 초과 3.0%의 종부세가 부과된다. 또 공시지가 기준 6억원을 초과하는 나대지도 3억~10억원은 1.0% △10억~50억원 2.0% △50억원 초과 4.0%의 세율이 적용된다. 공시지가 40억원을 초과하는 사업용 토지는 20억~1백억원 0.6% △1백억~5백억원 1.0% △5백억원 초과 1.6% 등 3단계 종부세가 부과된다. ◆종부세 어떻게 내나 부동산 보유세의 납기는 현재 토지(종토세)는 10월,건물(재산세)은 7월이었으나 토지만 9월로 한 달 앞당겨 진다. 또 신설되는 종합부동산세는 6월1일 기준시가를 기준으로 12월 1일부터 15일까지 주소지 관할 세무서에 내면 된다. 11월 중 국세청에서 사전 안내한다. 주택의 경우 올해까지는 건물분 보유세와 토지분 보유세를 따로 계산했으나 내년부터 합산하기 때문에 재산세는 7월과 9월에 절반씩 내게 된다. 예컨대 기준시가 10억원 아파트 1채를 보유하고 있는 사람은 7월 말에 건물에 적용되는 주택분 재산세를 절반 내고 9월 말에는 토지에 적용되는 종토세를 낸 뒤 12월에 다시 종합부동산세를 납부하면 된다. 김동민 기자 gmkdm@hankyung.com