[2004 부동산시장 결산] 세제 : (稅테크) 신규아파트 입주 늦추고

내년부터 부동산관련 세제가 크게 달라짐에 따라 새로운 '세(稅)테크' 전략이 필요하다. 침체기엔 리스크가 높은 투자보다는 기존 투자상품 처분에 따른 절세효과로 투자수익을 극대화하는게 바람직하다는게 전문가들의 충고다. 이는 실수요자들도 마찬가지다. 신규아파트나 주택실거래신고지역 아파트,경매아파트는 내년으로 매입시기를 늦추는게 세금을 아낄수 있는 방법이다. 기존 아파트 거래라면 늦어도 내년 상반기에 등기하는게 유리하다. 나대지에는 부속건물을 지으면 종합부동산세를 피할수 있다. ◆신규 아파트 입주 연기하라 새로 입주하는 아파트를 산 경우에는 내년에 등기하는 것이 유리하다. 과세표준이 내년에도 올해와 마찬가지로 분양가인 가운데 거래세율이 현행 5.8%에서 4.6%로 인하되기 때문이다. 가령 분양가 4억원짜리 아파트를 사서 입주하는데 연내 등기를 한다면 거래세가 2천3백20만원이지만 내년에 등기하면 1천8백40만원으로 4백80만원의 세금을 아낄 수 있다. 잔금을 치른 날로부터 등록세는 60일 이내,취득세는 30일 이내에 납부하면 과태료를 물지 않기 때문에 입주는 지금 하더라도 등기는 내년에 해도 된다. 지금도 취득·등록세가 실거래가로 부과되는 주택거래신고지역에서는 기존 아파트를 산 경우에도 이 같은 '세(稅)테크' 전략이 동일하게 적용되며 거래세율 인하폭도 4.0%로 신규 아파트보다 크다. 서울 강남·강동·송파·용산구,경기도 과천시와 성남시 분당구 등 6곳이 지정돼 있는데 건설교통부는 지난달 초 주택경기가 지나치게 위축돼 있고 향후 집값상승 우려가 없는 7개 동을 주택거래신고지역에서 시범 해제한 바 있다. ◆경매시장이 최대 수혜 그동안 기존 아파트에 비해 거래세가 높다는 게 경매의 단점이었다. 일반아파트의 과세기준이 시세의 30~50%에 불과했던 반면 경매는 낙찰가가 과세 기준이어서 상대적으로 거래세 부담이 컸기 때문이다. 하지만 내년 1월부터 등록세가 1%포인트(교육세 포함 1.2%포인트) 낮아진다. 따라서 경매시장이 수혜를 보게 된다. 내년 1월부터 취득·등록세 인하 효과가 그대로 반영된다. 게다가 내년 7월 1일 이후 실거래가 기준으로 거래세가 부과되더라도 실거래가보다 낮은 낙찰가가 기준이어서 인하 효과는 더욱 커지게 된다. 내년에 3억원에 아파트를 낙찰받으면 올해보다 3백60만원의 거래세를 절약할 수 있다는 얘기다. ◆기존 아파트 등기는 늦어도 내년 상반기에 반면 주택거래신고지역을 제외한 곳에서 기존 아파트를 살 때는 연내 등기하는 게 낫다. 거래세율은 5.8%에서 4.0%로 인하되지만 과표가 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 기준시가로 바뀌기 때문에 대부분 지역에서 세금이 늘어나기 때문이다. 내년 하반기부터는 과표가 실거래가로 다시 한 번 인상되기 때문에 연내 등기가 어렵다면 내년 상반기에 하는 것이 유리하다. 예를 들어 양천구 목동의 35평형 아파트(실거래가 7억원)의 경우 현재는 과세표준액이 3억2천8백만원이어서 5.8%의 세율을 적용한 거래세는 1천9백만원이다. 하지만 기준시가(5억2천7백만원)를 과세표준으로 4.6%의 세율을 적용하면 거래세는 2천4백여만원으로 올해보다 5백만원 정도 늘어난다. 내년 7월부터 실거래가를 기준으로 거래세가 부담되면 거래세 부담은 3천2백20만원으로 큰폭으로 늘어난다. ◆보유세 따진다면 6월 이후에 거래세보다 세부담이 큰 보유세를 감안한다면 내년 6월 이후에 등기하는 것이 가장 좋다. 보유세 과세시점이 매년 6월1일이기 때문이다. 그 이후에 등기하면 당해 연도는 보유세가 면제된다. 이는 신규 입주 아파트와 기존 아파트가 동일하게 적용된다. 따라서 입주를 최대한 늦추려는 입주자와 금융 비용 부담에 입주를 앞당기려는 건설사간이나 매도자와 매수자간에 신경전이 예상된다. ◆나대지 보유자는 건물 지어라 나대지의 경우 기준시가 6억원 이상이면 종합부동산세 대상이 된다. 하지만 나대지에 건물을 짓는다면 사업용 건물의 부속토지가 되기 때문에 종부세 부과 기준액이 40억원으로 높아진다. 따라서 나대지에 건물을 짓는 것이 세금 부담을 줄일 수 있는 방편이다. 김동민 기자 gmkdm@hankyung.com